物业公司是否应当承担小区公共部分的维修责任？


某小区，业主入住多年后发现楼顶漏水，出现了大面积墙面渗水现象，该栋楼的居民怨气很大，要求物业赶紧处理。
物业称该区域是公共部分，要求使用公共维修基金修补，然而业主却称“已经有物业了，应当由物业想办法弥补，和专项维修基金无关”。
那么当小区内发生应修事故，最终由谁来承担维修责任呢？
若因业主原因或其他侵权人导致小区内某部位发生损坏，需要维修，应当由责任人负责维修，自不待言。那么在无不可抗力及他方原因介入下产生的维修责任如何承担？
一、保修期内，由施工单位和开发商承担保修责任。

法条速览↓↓


开发商保修责任

《商品房销售管理办法》

第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。

 

施工单位保修责任

《建设工程质量管理条例》

第三十九条 建设工程实行质量保修制度。   

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。


施工单位对开发商应当承担的保修责任和开发商应当向业主承担的保修责任属于两个不同的法律关系。
施工单位的保修责任是基于施工合同关系，保修期一般自工程竣工验收合格交付开发商之日起算；而开发商对业主应当承担的保修责任是基于商品房买卖合同关系，保修期自开发商将具备合同约定条件的商品房交付（包括公告交付）业主之日起算。
由于施工单位保修期一般先起算，并且保修期限也有所不同，就可能发生施工单位保修期和开发商保修期重叠以及施工单位保修期先行届满的情况，此时如何处理呢？
1、在施工单位保修期届满前、开发商保修期内，业主有权要求开发商对质量缺陷部位进行维修，开发商不得以施工单位负责保修进行抗辩，开发商可以向施工单位主张最终的维修责任。
《房屋建筑工程质量保修办法》第九条规定，房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。
案例指引：杨某诉东台市某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案——《最高人民法院公报》2010年第11期
案情：
2006年3月，原告杨某与被告某房地产公司签订商品房买卖合同。在装修、居住过程中，原告发现房屋存在墙体裂缝、窗户渗漏等问题，虽然被告对此进行了多次处理，但仍未能根治修复，从而给原告造成了损失。因案涉房屋处于开发商保修期内，故原告要求被告承担修复房屋裂缝及相关费用的民事责任，赔偿损失。
判决：
被告某房地产公司应当对本案的房屋质量缺陷承担相应的民事责任。
原因在于：
（1）我国实行建筑工程质量保修制度。根据司法鉴定结论，本案讼争房屋存在裂缝的质量缺陷，原告杨某在保修期内主张权利，应当予以支持。
（2）《建筑法》第五十八条、第六十条及《建设工程质量管理条例》第四十一条旨在明确建筑工程质量的最终责任承担者为施工单位。而根据《民法典》第六百一十七条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。
（3）在原、被告双方签订的《住宅质量保证书》中，也约定了在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。
综合以上三点，原告业主有权主张被告开发商承担相应的民事责任。
2、在施工单位保修期届满后、开发商保修期内，开发商需要对购房者承担保修义务，且不能就此向施工单位追偿。
《商品房销售管理办法》第33条要求商品住宅的保修期限不得低于施工单位向开发商出具的质量保修书约定保修期的存续期；同时存续期也不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。因此存在施工单位保修期先届满，而开发商仍负有保修责任的情况，详见下文图表。

常见部位

施工单位保修期限

开发商最低保修期限

地基基础和主体结构

设计文件规定的该工程的合理使用年限

合理使用寿命年限

屋面防水

5年

３年

卫生间、房间和外墙面的防渗漏

5年（要求该部位有防水要求）

１年（包括厨房、地下室、管道的渗漏）

墙面、顶棚抹灰层脱落

-

１年

地面空鼓开裂、大面积起砂

-

１年

门窗翘裂、五金件损坏

-

１年

管道堵塞

-

２个月

供热、供冷系统

２个采暖期、供冷期

１个采暖期或供冷期

电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程

２年

-

卫生洁具

-

１年

灯具、电器开关

-

６个月

其他部位、部件

建设单位和施工单位约定

房地产开发企业与用户自行约定

法律规定来源

《房屋建筑工程质量保修办法》

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称“《规定》”）

表：施工单位与开发商保修期限对比
图释：开发商交付房屋时，施工单位保修期存续期间还有2年，而开发商保修期刚刚起算，由于2年低于《规定》的最低保修期3年，因此开发商应当承担3年的保修期限。当房屋交付业主2年后发生质量缺陷，此时施工单位保修期已经届满，开发商保修期仍未经过。
因此竣工验收合格之日和房屋交付购房者之日的时间差距如果很短，移交住宅房屋时施工单位保修义务的存续期就不会小于《规定》的最低保修期，也就不会发生施工单位保修期先届满的情形。
二、保修期后，应区分小区业主共有部分与专有部位。
保修期过后，一般情形下，施工单位与开发商即不再承担对相关部位的维修责任。而对于共有部位与专有部位的维修责任承担则有所不同。
（一）保修期后，业主共有部位发生应维修事故。
1、对于大修、中修事项，应当动用住宅专项维修资金，也即我们常称的“大修基金”。
住宅专项维修资金的法律定义，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其主要目的是用于小区共有部位、设施如电梯、水箱等的大修，确保共有部位、设施发生损毁时有充足、必要的费用。
需要注意的是，对于共有部位的大修、中修，物业并无法定的保修义务。实务中往往由物业组织维修，从“大修基金”中支取维修费用。
《物业服务收费管理办法》第十一条中明确规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业不得收取该部分费用，也就代表了物业并无共有部位的大修、中修责任。
◆哪些范围可以动用专项维修资金
《住宅专项维修资金管理办法》第三条：
本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。   
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
◆专项维修资金的一般使用规则
（1）由物业提出使用方案；
（2）维修资金使用方案经使用范围内专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；
（3）通过后物业组织实施方案，并持有关材料向业主委员会或房地产主管部门申请列支住宅专项维修资金。
◆特殊情形
住建部、财政部《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》规定，发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金：
(一)电梯故障；
(二)消防设施故障；
(三)屋面、外墙渗漏；
(四)二次供水水泵运行中断；
(五)排水设施堵塞、爆裂；
(六)楼体外立面存在脱落危险；
(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
2、对于共有部位的小修与日常维护，应当由物业与业主在物业服务合同中约定。物业此时承担的是合同义务，非法定义务。
在合同中，物业对公共设施的维修、养护、运行等费用一般会约定包含在物业管理费之中，而具体小修项目包括哪些也应视物业服务合同如何约定。若物业不承担物业服务合同下约定的维修责任，业主委员会有权向人民法院起诉物业履行合同义务，或承担未及时维修产生的赔偿责任。
案例指引：台州市路桥区人民法院（2014）台路民初字第2589号
案情：
2012年9月28日A业委会与B物业公司签订《物业服务合同》，合同约对共用设施设备维修养护方面作出约定：物业提供对共用设施设备进行日常管理和维修养护。对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，不能及时组织修复的，应告知相关业主原因及修复期限。
2013年九幢房屋及附属建筑、全部消防系统及设施、监控系统及设施、105台水泵发生质量问题，应由物业进行维修，但一直未维修。后B物业公司将物业依法移交给C公司。A业委会向法院提起诉请要求B物业公司赔偿。
判决：
从B物业公司向C物业公司移交工作中可以看出，移交时该小区存在小部分设备设施损坏的现象。鉴于B物业公司已经撤出该小区的管理，无法承担实际维修的继续履行、采取补救措施的违约责任，以采取赔偿损失的违约责任方式为宜。
同时考虑以下因素：
1、上述维修事项属于本案物业服务合同约定应由物业公司承担维修的情形。
2、原告应积极履行自身职责及时督促物业公司进行维保防止损失扩大化，若原告未尽此方面的责任，B物业公司对扩大损失部分不承担赔偿责任。
为双方平衡利益，本院酌情确定被告B物业公司赔偿原告此项主张损失金额6000元。
（二）保修期后，专有部分发生的应修事故，应由业主自行承担维修责任。可委托物业进行维修后，承担相应维修费用。
案例指引：无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初35号
案情：
物业公司诉请业主支付拖欠的物业管理费，业主以其进户门合页损坏，保修期后物业公司没有进行修理为由进行抗辩。
判决：
法院认为，进户门合页损坏属于房屋质量问题，业主应在法定保修期内以有效方式向开发商主张权利，物业公司仅对共有部位、共有设施设备履行维护、修缮等义务，对业主的专有部分、专有设施，物业公司可以接受业主委托进行修理并由业主承担相应费用，故被告业主的该项抗辩意见本院不予采纳。
提示：
对于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护，《物业管理条例》明确应当由相关专营单位负责，物业对此并不承担维修责任。
三、小区保修问题下物业的应对
经过上述分析，想必大家对于小区内各部位的各主体谁承担最终的维修责任有了一定的了解。在此特地强调，物业并非法定的保修主体，其维修责任源自物业服务合同的约定。
实务中，业主们常常不由分说盯着物业要其承担责任，所以物业应对维修事项应当格外注意以下几点：

1、物业公司的角色定位 ：

房屋交付之前——业主的代言人

交付之后——积极的协调者    

基本原则——集中整改、分工施治、大事长保、小事快修

2、保修过程中物业公司的注意事项：

（1）善用通知函件，保存相关证据

（2）重视在报修过程中与业主的沟通

（3）维修现场的及时取证

3、保修期过后，物业应当：

（1）共有部位大修应通过法定程序申请专项维修资金，留存相应书面文件

（2）积极履行物业合同约定的公共部位小修、养护义务

（3）业主专有部位的维修，应签订书面委托协议


来源：新青年普法

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