优秀物业项目经理实用经验分享


一、“兄弟们给我上！”

or“兄弟们跟我上！”

每个物业经理上任前必须要在两种管理风格里进行选择。有好事，越基层的员工就越应该先享受；有问题，越高层的管理人员就越应该冲上去挑担子。

二、直面业主提出的客观问题

自身确有责任的，不逃避、不推诿、不拖延、不掩饰。大事化小的前提是去积极处理，而不是任由矛盾发展。

三、在与下属打招呼的时候

要热情叫出每位员工的名字或昵称

人家跟你打招呼，你就微笑点点头，上任两周内除了认识所有管理人员外，还要能够准确叫出包括保安、绿化工、维修工、保洁员在内的所有员工名字全名。
当然能叫出名字了，你作为经理也要知道他们在想什么，有什么困难，能帮助他们做什么事情。抽空到保安宿舍住两晚，和绿化工一起拔拔草、浇浇水，和凌晨巡逻保安一起到食堂去吃一顿蛋炒饭。

四、奖罚要一碗水端平

要让每位员工都了解公司的奖惩制度，处罚要让当事员工心服口服，奖励要让当事人以外的员工都心悦诚服。
所以，除非是大家民主讨论出来的结果，否则在下奖惩命令前都要再三斟酌，是否经得起所有人的推敲。

五、坚持开会讨论解决问题的原则

任何人都不能拍脑瓜解决问题，有事大家商量着办，物业公司里面只有在某一领域专业一点的技术人员，绝对没有所谓的权威人士。做物业经理尤其要头脑清醒，不要自己不懂就慌了神，听任个别人收揽大权。

六、布置工作要谨慎

不要一个累死 一个闲死

不要认为自己很有能耐，丢掉工作笔记随便点兵点将去干活。要知道物业公司的人数是房产公司人数的两三倍，管理起来没那么轻松。
老老实实做笔记，布置工作前先翻翻看，之前都布置了些什么，之后怎么布置更合理，什么任务适合让谁去做，什么任务需要多少人手。
物业公司的最大资产不是办公室，不是银行存款，而是跟着你混的这几十口人，物业公司赚的不是钱，是人力资源。
工作布置到位，大家都得到很好的训练，那么人力资源增值，反之，人心涣散，花了大价钱养着的人不做事，真正能做事的被你给活活逼走，物业公司搞得好才怪。

七、让员工感觉到工作乐趣

你不能否认大家出来工作的第一目的是赚钱，但是你得承认要发挥他们的最大积极性，靠的肯定不是钱。
以保安为例，站岗巡逻本身是很无趣的事情，但是如果他们发现物业经理也在站岗巡逻呢，如果他们站岗巡逻的时候，物业经理去给他们送送冷饮呢？如果一个班组结束后集合在一起点评一下什么工作做的最好，哪里还有问题，积极给予大家口头表扬，坚持每天都去点评呢？

八、让员工看到希望和前景

一次凌晨巡逻的时候，有位做了三年保安的小伙子告诉我一句话，让我铭记于心，他说：“没有一个人希望一辈子都做保安的。”
当员工懈怠，停滞不前的时候，可以问问他们是不是已经对现状满意了，想不想继续再往前，再往上发展？
这就关系到一个物业经理的人事处理能力，是不是能够给所有员工创造一个“只要努力创造出业绩了，就会有收获”的积极氛围。
不要推脱说物业公司平台小，不要推脱说物业经理的权力小，你的眼界在物业公司，那么连物业公司都管不好，如果你的眼界在整个城市，物业管理圈公众号，那么局面就豁然开朗了。
全国各地各项目需要大量的物业人才，公司从外面引进那么多物业经理，真正把事情做好了，还是自己一手培养的生力军。
你有本事、有决心、有办法，就可以在做好本职工作的同时，还把自己的一亩三分田变成整个公司的物业人才孵化器，至于你信不信，反正我是信的。

九、经常性开展各种技能培训和比武

刀不磨易生锈，兵不练会落后。
积极利用资源开展免费培训，比如合作单位的技术人员、物业同行、公司内部的资深老员工，不要一提搞培训就马上去搜索专业培训班多少多少钱一次。
另外，还要经常搞搞大比武，技术过人、水平高超的员工就应该通过大量的技术比武脱颖而出，成为物业公司的中流砥柱，同时也让那些后进的员工看到差距，在工作中努力弥补。

十、鼓励优秀员工积极参加认证考试

一个物业公司所需的资格证说出来吓死人，要足足30本，这些证哪里来？如果现在不开展鼓励优秀员工去考证的活动，就收着低廉的物业费。

十一、必须建立事故预案机制

盗窃、火灾、内涝、纠纷、人身伤害、停电停水、电梯事故等等都必须有应急预案，应急预案不是去网上搜索打印一本放起来，而是细到哪个人负责什么事情，联系电话是多少，出了事情以后，几分钟内他要到达指定位置。
经常搞各种演习，真正出事的时候才不会乱成一锅粥，不会误大事。

十二、搞业主活动需提前预算

要头脑清醒，物业为了什么目的搞业主活动，不要昏了头了，拿着公司的钱去干粉饰太平的勾当。被业主知道他们的物业费没有用在正事上，被挥霍了，绝对会胖揍你们的。
当然，如果通过拉赞助解决费用问题更好，小区外围的商铺肯定想进小区推销，那些大公司每个周末也都有活动需求，利用好这些资源，一箭双雕办好事，才是真正有水平的物业经理。

十三、维修工作必须建立台账

大到结构整改，小到渗水掉灰，都必须有台账，事后都能清楚查出来谁接的投诉，谁负责维修，谁负责维修后的验收，谁负责业主的回访，还有维修用了多少材料，花了多少时间和成本，有账目了，就可以控制维修进度和维修效果。
控制好了维修，就解决了一大块物业问题。几乎八成以上的拒交物业费事件，都与维修有关，不解决维修问题，每天逼着一个个楼管去求业主交物业费，收得上来才怪。

十四、绿化养护比种植更关键

不要老是去讲园林公司在混凝土和石头上面种草皮，既然发现了，为什么不责令整改呢？
搞物业，最怕的就是坐在办公室里牢骚满腹、碌碌无为的物业经理了，看着哪里绿化出了一片“瘌痢头”，要和自己头上出现一片瘌痢头一样着急。
一定要强调养护的重要性，每天都要按时浇水，绿化工来不及的话让管理人员也上阵，拿个水泵水管，几个人每天半小时就解决问题了。还有就是草皮养护了，之前公司也发过文详细教了怎么养草皮，照做就是了。

十五、每天坐办公室时间不要超过一小时

物业是服务行业，你有见过做服务是坐办公室做出来的么，整个小区就是一个大办公室，巡查到哪里发现问题，就地解决问题。

十六、要让监控室成为第二个经理办公室

监控室是指挥中心，只要小区里面有问题，监控室大多可以第一时间发现，要挑选最精干的员工到监控室上班，上班时间眼睛要死死盯着一百多个显示屏，不放过任何一个细节，哪里有问题了，就马上呼叫巡逻保安处理。
另外，监控不光监控别人，也要监控自己人，谁在上班时间走出小区翘班，谁在小区里摇头晃脑横着走路，谁躲在角落里抽烟，一百多个探头下面都能够发现，抓住几个，重罚几次，大家上班都会规规矩矩。

十七、三种情况必须首先打电话给物业经理  

     不管是凌晨两三点钟还是大年三十晚上

①小区发生盗窃或消防事件
②大型水管爆裂
③业主堵门闹事等

十八、处理问题和排兵布阵一样 要有章法

物业经理要直面问题，不是出了点事，物业经理就要第一个冲出去谈判。
先从直接和问题接触的员工开始，实行首问责任制，员工到部门负责人，部门负责人协同和事件相关的其他部门负责人跟进。还不行的话，出动物业主任或经理助理，最后才是物业经理出面。
一般物业问题过五关以后，基本都能解决。物业经理一开始急吼吼地冲去谈判，往往搞得公司没有退路，事情也得不到很好地解决。

十九、多搞公益活动

让业主看到大家很努力

搞活动不光要粉饰太平的唱歌跳舞画画，还有很多更贴近业主生活的事情，栏杆锈了可以组织大家去刷刷油漆，哪里的杂草长多了，就组织大家去拔拔草，哪里的沟渠窨井堵塞了，就组织大家去疏通一下。小区里有太多的公益活动可以做了，作为物业经理的你，发现了么？

二十、每月组织一次公司内部的联谊活动

但严禁外出喝酒狂欢

不要一说联谊活动就想到出去喝酒夜宵唱KTV，那些都已经过时了。可以一起打篮球比赛，可以每个人下厨做个菜，然后大家分享，天气凉爽的时候还可以组织城市近郊的远足活动，再没时间，溜到隔壁物业去取取经，也是很好的活动方式啊。
通过活动来增强大家的凝聚力，增强大家的集体认同感，为公司更好的服务。

二十一、与当地的物业同行保持经常沟通

可以互相比比谁家物业管的好，不要关系搞得很僵，以后有事情大家也都有个照应，平时可以带着自己人去人家那里取取经，也可以邀请人家过来给我们挑挑刺。

二十二、和当地相关部门建立协作机制

积极联系街道综合行政执法大队及社区，执法服务进小区，建立协作机制，做好小区内犬类管理、堵塞占用消防通道、违法建设、毁绿种菜等事项的巡查，建立问题台账。
借力打力，通过工作例会就日常巡查中频出现、易反复、难处理的问题进行集中讨论，共同商讨解决方法。


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