随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生 革命性变化。物业管理人员和专业技术人员的综合素质和技能素质要 求之高是不言而喻的。为此，我司在XXXX小区项目管理处人员配备 上坚持以“因事设岗”，“精干、高效、专业、敬业”的用人原则为基 础，确定“重知识也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人 才选聘关，从公司抽调精兵强将并高标准外聘部分人员组成XXXX小 区项目物业管理处。在管理队伍建设上，将采用规范管理和人性化管 理相结合的方式，运用培训机制、激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，并实行末位淘汰制，确保管理目标得以实现。

1.1本项目主要人员配置情况表

1.2本项目人员资格证书

1.3本项目人员配置方案

（1.3. 1）保安服务部：9人

人员编制：设保安服务部班长1人，保安8人，合计9人。

工作时间：保安实行24小时三班轮值班制度，每8小时轮岗一次。

岗位设置：

该区共有1个车辆出入口，所以每班次在该区的保安岗亭各安排 一人值班，负责。

（1）    负责对进出小区人员、财物、安全管理；

（2）    巡逻岗：24小时制负责对小区及周边红线管理责任范围的 巡逻，同时协助各岗位工作，并在每个班次内每4栋楼宇有一名人员 值班，负责受理员工申报的物业设施的维修登记、入住等服务。另每 班次安排一名机动人员负责巡查；工作时间：03： 00-23： 00安排一 名保安人员进行巡逻/23： 00-xx： 00安排3人进行巡逻。

（1.3.2）保洁服务部：10 A

人员编制：设保洁部班长1人，保洁员9人，合计10人。

工作范围：负责xxxx小区内的相关场所的环境卫生打扫。

工作时间：上午xx： 00-11： 30,下午13： 00-17： 30

工作说明：本小区共88个单元，实行分区负责保洁，6名保洁工每 天对单元楼进行卫生打扫，2名保洁员对小区内道路绿化带打扫。

（1.3.3）维修部：1人

人员编制：设维修工1人，合计1人。

工作范围：负责XXXX小区内的相关场所的环境卫生打扫。

编制说明：

（1）    上述人员架构编排在考虑到小区功能多、设备多，位置分散， 为确保所有设备正常运行和满足客户的维修要求编制而成。

（2）    考虑到xxxx小区所属设备设施需求24小时保证正常运行, 因此必须加强平时设备的维修保养，维修部人员是基于这个指导思想 而设置。

（3）    每天8小时，安排相关设施的维修人员，负责xxxx小区内 相关物业设施的维修服务，有涉及用电安全、水管漏水等重大、紧急 的维修事项，应不受8小时时限的要求，实施紧急抢修和及时维修维 护相关物业设施等。

（1.3.4）垃圾清运工：1人

人员编制：设垃圾清运工1人，合计1人。

工作范围：负责xxxx小区内的垃圾朵物的清运。

（1.3.5）监控值班人员：1人 人员编制：设监控值班人员1人，合计1人。

匸作范围：负责XXXX小区监控办公室值班的任务。

工作职责：消防保安员监控中心是责任区的重要部位，负责管区的保 安员监控工作。

共计：22人。

如我方中标，我方将视本项目为我公司“重点项目”，委派我公 司骨干经营团队驻入本项目，对华北水利水电大学教职工周转房项目 物业管理工作进行服务工作。

1.4人员管理方案

员工是我司物业最宝贵的资产，我们强调人力资本增值目标优先 于财务资木增值的目标。所以从这层意义上来说，经营企业其实就是 做人的工作。

而做人的工作，应在自我培养与开发的同时，积极从外部招聘引 进，为企业培养一支过硬的员工队伍。人员管理的宗旨是以人为本, 善待员工，规范管理，人尽其才。在XXXX小区项目物业管理工作中， 管理处将建立旨在对人才创造力进行管理和对人才潜能进行开发的 人才资源管理体系，即：选优、培优、用优、留优。运用压力机制和 激励机制，量才录用，知人善任，为人才的培养创造良好的空间。最 终激励员工为企业尽心竭力，追求人力资本增值。我们提出的人员管 理体系由五部分组成:

（1.4.1）确定标准、严格招聘

我司在物业管理工作实践中形成了自己的用人标准，比较突 出的做法是：重品德修养，热爱物业管理事业，讲奉献、能吃苦；重 工作能力，要求员工一专多能；管理队伍年龄结构要求因岗而异，合 理优化，既稳健经营，同时又充满朝气。

（1.4.2）量才适用、合理配路

为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘他们的潜能，应 对企业的人力资源进行有效的配路，合理设计各工作岗位的工作内容 和职责范围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现“会 用人、用好人”的思路。新员工录用后，在基层实习过程中，全面测 定和验证其个人工作能工作岗位设计合理配路人力配路机制，制定素 质标准，严格录用考核，培训培养提高工作效力，对不合岗位要求的 而又有其它专长的，实行调岗安排使用，充分发挥个人专长。

（1.4.3）规范管理，分层实施

1组织落实，制度规范。

人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范，如制订管理规章 制度，明确各级人员的岗位职责和权力；建立一套合理公正的奖励制 度；依据工作表现确立不同的报酬工资福利系统。

2分工协作，层级管理。

在物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在管理中应对管理 层及操作层员工采取不同的管理方法。对管理层员工实施授权管理， 即在一定的工作范围内让他们自己管理自己，增强管理人员的责任意 识。

3规范言行、注重仪表，实施形象战略

行为规范是形象战略的重要组成部分。要将员工的言行举止、 仪容仪表软性因素纳入规范化管理范畴，制订详细的员工守则，让员 工熟记于心，自我约束，自我控制，参照对比，严格执行，全面提高 企业的美誉度。

(1.4.4)素质评价，绩效考核

(1.4.4. 1) 量化考核，客观评价。

人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。通 过实践我们总结出考核评鉴、行为测评、专项考试三种管理人员素质 评价系统，对员工的“德、能、勤、绩”进行全而客观的评鉴。各级 人员均有详细的绩效考核指标，业绩的好坏、绩效高低、综合素质的 优劣可通过量化反映出来，使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用, 同时也使员工有了压力感、责任感和紧迫感。

(1.4. 4. 2)末位淘汰，吐故纳新。

为使xxxx小区物业管理队伍更有战斗力和生命力，在保持队伍 相对稳定的同时，根据情况及时优化队伍结构，结合考核，实行末位 淘汰机制，这样做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力 量。

(1.4.5)激励驱动，留住人才

近几年，物业管理行业人才流失现象严重。实践证明，企业要想保 持长久的活力，就要有良好的激励机制和文化机制，鼓励员工奋发向 上、努力工作，通过企业文化活动的形式，培养集体主义精神，增强 团队意识和群体的凝聚力。企业文化的建设，不仅为管理处赢得了奋 斗的成果，也为我司赢得人才与人心。

（1.4. 1.1）树立员工也是公司的主人翁管理理念

管理处不仅给员工提供工作场所，更要给员工营造精神家园。通 过充分沟通，实现人格平等，关注员工自我价值的实现，使员工与企 业共同成长。我们强调规范管理中的人性化因素，在严格的制度管理 中，关心员工，尊重员工，使企业在规范公平的基础上更富有人情 味。

（1. 4. 1. 2）给人才创造机会，让机会造就人才

我司的人员管理中有一条原则：善待我们的内部顾客一员工, 鼓励每一个人都成为各自岗位上的行家，倡导竞争上岗，让一线的优 秀员工能有机会脱颖而出。最终形成员工能上能下，职位能升能降、 待遇能高能低的人员管理良性机制。

（1.4. 1.3）创造宽松的环境，发现人才，重视人才

在用人问题上要坚持唯才是举、任人唯贤的原则。管理人员能上能 下、不拘一格，只要是人才，就应毫不犹豫地让其发挥最大的作用。 一定要做到重表现、重能力，决不以偏概全，埋没人才。为此，要 坚持员工建议制度，在广大员工中，定期开展调查活动，认真听取、 分析、处理员工反映的意见和建议。

（1.4. 1.4）物质奖励、精神奖励双管齐下，形成人才的归属感

尊重人才，关怀人才，形成以人才为楷模的企业风尚。为 此，除了给人才委以重任之外，还给予人才物质和精神的双重奖励。

（1.4. 1.5） 营造文化氛围，促进交流沟通

提倡“尊重每一位员工”，坚持以人为木，致力开展企业文 化建设，加强上下级之间、同事之间的沟通与交流，增强员工的团队 协作精神，同时也让企业人才更加重视集体，珍视现在的职位。

1.5人员培训方案

我司物业在近几年的发展历程中，狠抓培训，培养和储备了一大 批物管岗位优秀人才，同时把培训工作引向产业化。

培训，是本公司内部管理的一大特色，也是一大优势。不断地对 各级员工进行不同阶段的在职培训，也将是XXXX小区项目物业管理 处能否圆满完成委托管理目标的重要保证。培训所要达到的总目的, 是最终培养出一大批能适应各种不同岗位的职业经理层管理人员，在 普通职员中培养出一大批既有专业知识技能，又有现代管理水平的职 业管理层人员；在安保员、保洁员的队伍中培养出一大批有理想、有 觉悟、有能力、有综合素质、有现代意识的新时代劳动者。就是要依 靠这样一批人才，来成就公司的事业，来完成爱汀花园的物业管理工 作。

（5. 1.1）培训目标

培训的目标是针对管理者的目标而言，其目的是在态度、知 识、技能三个方面改变、加强或改进员工的行为或表现，从而提高管 理人员的素质、技能及管理水平，以达到企业的目标。就我司而言, 培训的目标就是使各级管理人员的专业素质及管理水平达到国内一

流物业管理公司的水平要求，使其能为广大业主提供尽善尽美的服 务。

(5.1.2)培训方式

由下至上可分为班组自行组织，管理处组织和公司组织三种方 式。

(5. 1.2. 1)培训的形式及内容：

培训的形式及内容主要包括进驻前培训、过程培训、管理培训、 专业培训、技术培训、专业演练、法规知识培训等。

(5. 1.2. 1.1) 入职培训：由公司综合管理部负责，对新招员工进 行的培训：

a)公司发展概况、经营理念、质量方针、组织架构及主要人员介 绍；

b)公司各项规章制度讲解；

c)员工守则，礼节礼貌，职业道德教育;

d)物业管理基础知识；

e)安全消防常识等。

(5. 1. 2. 1. 2)上岗前培训：由管理处负责，对新员工上岗前进行的

培训，主要内容包括：

a)岗位职责;

b)专业技能；

c)操作规程;

d)言行举止训练。

(5. 1.2. 1.3)在职培训：主要是针对不同的工作岗位进行的专题培 训或进行有计划的知识培训。其中管理处主任的培训由公司负责组织 安排，一般管理人员及普通员工由管理处领导负责落实或按公司要求 执行。管理处主任的培训侧重企业管理知识、人事管理技巧、领导艺 术、公共关系等；一般管理人员培训侧重管理思想、管理艺术的培养、 沟通技巧及物业管理相关知识；普通员工侧重在专业技能、工作技巧 及敬业爱业教育等。

(5. 1.2. 1.3)提高员工素质培训：主要是在常规培训基础上，结合 公司业务发展或管理工作需要安排的专题培训，由公司办公室负责组 织落实。

(.1.2. 1.3)外出参观学习、短期研修班、外送专职培训、公司出资

派人参加培训学习。

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