全国人大常委会法工委：地方立法空置房物业费打折，与上位法不一致，应予以纠正

原文（节选）：

一、案例基本情况

近期，全国人大常委会法制工作委员会根据有关部门提出的建议，对某省物业管理条例关于移交专业经营设施设备所有权等规定进行了审查。主要涉及以下三个方面的问题：

（其中第三项是）地方物业管理条例能否对业主未实际入住使用的物业服务费交纳比例作出规定。

二、审查意见

审查过程中，全国人大常委会法制工作委员会依据立法法以及《法规、司法解释备案审查工作办法》的有关规定，就地方物业管理条例相关规定的制定背景、主要考虑和实施情况要求制定机关说明情况、提出意见，并就有关问题召开座谈会，听取司法部、住房城乡建设部等相关部门意见。

综合各方面意见，全国人大常委会法制工作委员会审查认为，业主的建筑物区分所有权是一项重要的不动产权利，包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有和共同管理的权利。

有的地方在立法过程中，为加强物业管理，解决实际问题，作出了一些探索规定。地方立法应当遵循立法权限，与民法典、国务院有关行政法规规定保持一致，同时，还应当注重立法的实践效果，具有可操作性。

关于业主未实际入住使用的物业费交纳问题

某省物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。

法制工作委员会审查认为，民法典第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

根据民法典规定，业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝向物业服务人支付物业费。

实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额百分之七十的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。

综上所述，地方物业管理条例关于建设单位向专业经营单位移交专业经营设施设备所有权的规定、关于损坏房屋承重结构和主体结构的处罚规定，以及关于业主未实际入住使用的物业费交纳比例的规定与上位法不一致，应当予以纠正。

地方人大及有关方面应对涉及上述问题的地方性法规、规章、规范性文件等加强梳理研究和备案审查，及时修改完善相关规定，并在以后相关立法和备案审查工作中注意把握。（全国人大常委会法工委法规备案审查室供稿）