冬季小区物业管理应急方案

冬季社区物业管理应急预案 随着寒冷冬天的到来，恶劣天气会对社区的设施设备造成不同程度的损坏，给居民的生活带来不利影响。为确保安全，防患于未然，物业公司应提前安排和预防，提前制定应急计划，做好冬季三防（防冻、防漏、防滑）工作，确保社区居民的正常生活和安全出行。

一、防冻 随着冬季的到来，物业管理服务企业首先要做的是防冻。一般来说，应注意三个方面：空置房屋、公共设施、设备和走廊保温。

1.防冻空置房屋

（1）物业管理服务企业负责保护的空置房屋的防冻。出于对物业管理服务企业的信任和减少保护房屋的麻烦，一些开发商将未出售或出售但未办理入住手续的房屋（特别是商业网点）交给物业管理服务企业进行保护。对于此类房屋，应采取以下措施，避免上下水管道冻结时漏水

防冻措施：

① 加强室内防寒保温。检查空置房屋的外门窗（包括阳台门窗），补充缺失的玻璃，确保门窗紧密关闭。必要时，用岩棉等保温材料对上下水管道进行保温，用草垫和棉帘密封关闭不严的门窗。不供暖的空置商业网点，整栋楼的上下水主管道都在其室内，一旦发生冻害，受影响的是整栋楼的住户(用户)。这类事故多年来屡见不鲜。因此，物业管理服务企业不能忽视防寒保温，不愿意投资防寒保温。

② 建立空房检查制度。设专人对空置房屋进行检查，一般要求每三天检查一次，最长时间每周检查一次。39年严寒时，重点房屋（如有共用设施的空置商业网点）每天检查一次，及时报告并解决问题。

③ 建立应急机制。冬季前制定切实可行的应急预案，成立应急维修队伍，准备应急材料。无论是晚上还是假期，相关人员都可以及时赶到现场，尽快解决问题。真正做到应急不慌，处理得当，及时维修，避免损失。

(2)开发商空置房屋防冻。由于销售或其他原因，开发商负责照顾未入住的空置房屋。开发商关注空置房屋、设施设备是否丢失，而物业管理服务企业则关注这些空置房屋不会损害他人的权益。因此，物业管理服务企业应在入冬前与开发商沟通协商，确定冬季空置房屋的检查方法和应急处理方案。明确双方处理空置房屋应急事件的负责人和联系方式，建立双方日常空置房屋检查检查的联系制度。确保空置房屋情况明确，双方应急计划明确，及时联系沟通，应急处理实施迅速。

(3)业主空置房屋防冻。无论社区的等级如何，业主空置房屋的现象都很常见。这些空置房屋的大多数业主对冬季防冻的重要性缺乏了解，忽视了及时检查空置房屋，不愿意通知社区物业管理服务办公室或相邻业主相关信息，导致业主在紧急情况下无法联系空置房屋。每年冬天，空置房屋的发水(暖气管或上下水管冻裂等)时有发生，给相邻业主带来了很大的损害。对于此类空置房屋，物业管理服务企业在冬季前应积极寻找空置房屋业主，沟通协商如何检查冬季空置房屋，建议业主采取上下水管道保温措施，确定应急解决方案，交换联系方式。同时，告知业主空置房屋一旦发生紧急情况，给他人造成损害，他应承担责任。如果空置房屋内没有贵重物品，物业管理服务企业也可以在紧急情况下存放业主的门钥匙（需要专人保管）。

2.防冻共用设施和设备 进入冬季后，社区共用设施设备也应采取保温防冻措施。上、下水道、消防设施等大多在走廊或房屋地下室，冬季容易发生季节性冻害：如下水道冻结导致下水堵塞、消防温度报警冻结裂缝导致漏水等现象，发生在许多社区。因此，物业管理服务企业应保温这些公共设施和设备。珍珠岩砌块或橡胶管、岩棉、棕麻缠绕等保温方法。必要时，热风幕设施也可安装在地下室（或地下停车场）入口处。这些保温措施多年来一直受益。

3.走廊保温应引起足够的重视 冬季前，应紧密关闭走廊门窗，及时补充缺损玻璃。屋顶出入口也应密封，必要时可加锁保护。无闭门器的走廊门应安装门弓，以实现走廊门的自动回关。

4.业主的在线投诉和在线维修功能至关重要。以我们社区使用的物业管理之王为例。它具有在线投诉的功能。对于这样的软件，业主只需按下手机，就可以打电话给物业公司进行维修！

二、防漏 冬季公共部位的渗漏主要是屋面和外墙水落管的位置。

1.防治屋面渗漏 冬季屋面渗漏的主要部位是女儿墙防水檐下和集中排水口。原因：一是防水屋檐下卷材粘接不牢固，屋面积雪溶化成水，沿卷材边缘向下渗漏；二是排水口焊接铁板，卷材粘贴在铁板上，冬季冷铁板和卷材膨胀系数不同，容易出现卷材翘曲现象。当屋面积雪溶解成水流时，翘曲处渗漏。此外，排水口窄，防水施工困难，防水施工人员疏忽不认真操作，也是冬季渗漏的原因之一。

冬季屋面渗漏防治的主要方法：

① 入冬前，仔细检查女儿墙防水檐下的卷材是否有翘曲缝隙。如发现缝隙，应采用防水油膏填充，以牢固为准；

② 仔细检查排水口铁板和卷材是否粘贴到位。如发现不密实或不到位，应立即用喷灯烘烤或重新粘贴防水卷材；

③ 冬季屋面渗漏时，应迅速排除屋面积雪和积水（冰），然后仔细清理渗漏处的冰渣水滴。必要时，可用喷灯干燥，然后填充防水软膏。

2.防治外墙水落管渗漏。 屋顶多为有组织排水，冬季屋面积雪溶成水，屋面排水口流入外墙水管排出。然而，外墙的落水管（尤其是北外墙上的落水管）温度非常低且长。当雪水顺水管流下时，它会冻结在落水管的内壁上，逐渐变成冰，堵塞整个落水管，然后膨胀并打破落水管。雪水从外墙流出，在夜间寒冷时冻结在外墙上。冬季寒冷时，外墙形成冰层的现象随处可见，即由此产生。 水管渗漏防治的主要方法：

① 屋面积雪溶化化过程中，注意及时清理和排出积水，并在接近黑天时用木棍敲打落水管上部，粉碎落水管内壁上粘结的冻层，避免冰层越积越厚堵塞整个落水管；

② 当发现外墙上有冰层时，应及时清理冰层。它不仅可以避免冰层坠落伤人，还可以减少或避免春暖花开时墙壁发霉长发。

三、防滑 冬天，由于天气寒冷，道路上有雪和冰，很滑，人们出行很不方便。如果不小心摔倒，很容易摔倒，造成安全事故，所以告诉业主一些冬季防滑知识，及时做好温馨提示。

1、人员防滑：

① 及时清除装置、道路、楼梯、通道上的雪和冰。

② 防滑设施设置在主通道上，如防滑毯、防滑垫等。

③ 在有滑向风险的地方设置安全提示标语。

④ 扶手应上下楼梯。

⑤ 冬季雪天出行时穿防滑鞋，在人行台阶上行走。

⑥ 雪天不要走得太快，步幅要小，手不要放在口袋里，因为上臂来回摆动可以起到平衡作用。

⑦ 如果你真的不小心在路上突然摔倒，尽量不要用手腕支撑地面，因为这种摔倒的姿势最有可能导致手臂骨折。一旦骨折，不要摩擦和移动，以免加重伤害。用围巾、木板等工具固定骨折部位，请求他人帮助或报警，并尽快送往医院治疗。

2.汽车防滑:

① 防滑链，在轮胎外层放一层防滑链，就像上面说的，在鞋子上放一层防滑鞋套。价格相对实惠。

② 如果预算允许，可以更换雪轮胎。为了保证您的轮胎在冬季道路上保持良好的抓地和操控性能，保证您驾驶和控制之旅的安全，有必要更换冬季轮胎。

3.自行车防滑: 增加车轮与地面的接触面积，防止打滑，提醒业主选择较厚的轮胎。车身不要携带太多或太重的物品。骑行时记得不要急刹车，否则会打滑车轮，失去平衡。雪天最好慢慢骑。尽量避免急转弯，通过车轴保持重心垂直于地面，在道路许可范围内转弯半径越大越安全。自行车防滑增加了车轮与地面的接触面积，所以最好选择较厚的轮胎。车身不要携带太多或太重的物品。骑行时记得不要急刹车，否则会打滑车轮，失去平衡。雪天最好慢慢骑。尽量避免急转弯，通过车轴保持重心垂直于地面，在道路许可范围内转弯半径越大越安全。