小区物业服务方案（酬金制）

小区物业服务方案
（酬金制）

目录

一、“酬金制”简介

二、履约保证金

三、小区年度收费金额

四、物业服务中心设置基本要求

五、物业服务中心人员职责范围及素质要求

六、物业管理考核细则

七、物业管理考核评分标准

八、停车管理方案

九、酬金制物业服务合同

十、酬金制物业服务相关制度

（一）财务预算制度

（二）物业服务项目经营收支情况公示制度

（三）物业服务项目经营收支情况报告

（四）物业管理审计制度

十一、酬金制物业费多退少补原则

十二、物业酬金制下的奖励机制

 

一
“酬金制物业管理”简介

什么是酬金制？

物业管理酬金制：是指在预收的物业服务资金中，按约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

物业服务收费酬金制的优点：

一、“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益

“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。

在“包干制”模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业服务企业也就有可能会被广大业主炒掉。

而“酬金制”下的“酬金”是物业服务企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业服务企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。

二、“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业的市场化进程

采用酬金制的物业服务企业在接管小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构、人员编制、服务标准、维护保养的标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。

这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。

三、酬金制是实现阳光财务的有效途径

物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。

“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部分，一个是物业服务企业的公司财务理财，一个是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。前者是一种企业自主经营活动，物业服务企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者物业管理处财务理财则是在替业主理财。

在酬金制下，物业服务企业只能从中按照合同约定的比例提取物业费的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。酬金制将物业公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。物业管理酬金制的内容与特征酬金制方式下，物业服务企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。

同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的，这就要求必须通过业主委员会、监委会及业主代表会议决议程序来体现全体业主的权利。使以物业费的使用为主要内容的物业管理活动，同时建立相关制度的考核机制进行约束，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。

二
履约保证金
 
由外聘的酬金制公司交拾万履约保证金至业委会，制定考核目标，由小区业委会、监委会、小区楼栋长负责每季度物业公司管理的项目进行考核评定，日常监管，考核低于合同目标由业委会提出要求，需要优化、加强管理，与合同执行偏差较大时，由业委会发出整改通知，限期整改，达不到要求，或触犯法律、法规的将在交纳的保证金中扣除保证金后自动退出，具体实施考核细则方案（讨论版），双方可进一步协商完善；
 
三
小区年度收费金额
 
  单位： 人民币（元）
序号
物业范围
建筑面积
收费标准
收费金额小计
备注
1
住宅楼
113920
 1.6元/月/㎡
182272

2
商业
9414.55
 2元/月/㎡
18829

3
每月物业费合计
201101

4
每年物业费合计
2413212 

5
地上下停车位
30元/月/个*512个/月*12月=184320元/年
6
工程、保洁、绿化有偿收入
1050元*12=12600元/年
7
公共收益（广告位等）
750*12月=9000元/年
9
其它收入（装修监管费、出售产品等）
1050*12月=12600元/年
10
临时停车费
暂不计收入，与开发商协商

年度收入总计
2631732元
 
四
物业服务中心设置基本要求
 
（一）物业服务中心设置：

（1）小区内设置物业服务中心。

（2）办公场所整洁有序。

（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话、电脑、打印机等）。
 
（二）管理人员要求：

（1）小区经理持证上岗，有五年以上物业管理工作经历。

（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。
 
（三）服务时间：

周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务，前台接待时间为8:30-18:00。
 
（四）日常管理与服务：

（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。

（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。

（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。

（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

（6）建立小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主房屋装修档案）等。

（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（8）可采取走访、座谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。

（9）建立管理处内部管理制度和考核制度。

（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（11）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。

（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（13）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
 
五
物业服务中心人员
职责范围及素质要求
 
部门
岗位
职责范围
素质要求
总经办
项目经理
主持项目的全面工作
本科以上学历，5年以上企业负责人工经历，有注册物业管理师、注册建造师、会计师，精通物业企业经营运行，具备较强的组织领导和沟通协调能力

客服服务中心
客服主管
负责客户服务中心的管理、项目内文化、档案管理等。
大专以上学历，具有一定的物业管理经验和良好的沟通技巧。
前台兼收费员
负责在管项目各类费用的收缴及账目的登记，统计。
中专以上学历熟悉电脑操作及公司财务运作，接受过物业管理知识培训。
楼宇客服员
负责接待使用人、受理咨询、服务信息的收集与传递。
中专以上文化程度，熟悉电脑操作，具有良好的沟通能力。

维修部
维修主管
设备/设施的养护，日常维修。
大专以上学历，有设备设施维修养护五年以上工作经验，具有当地劳动部门颁布的上岗证
值班技工
负责设施设备的巡查及日常工作的实施。
持有特种作业岗位操作证，五年以上工作经验
秩序维护部
秩序维护主管
负责本辖区安全管理工作
有五年以上安全管理工作经验，退伍军人，有效好的组织协调沟通能力。
秩序班长兼巡逻员
负责本班安全事务，重点负责辖区巡查及巡逻，发现问题及时处理
有一定的组织协调能力及良好的表达沟通能力
固定岗（门岗）秩序员
负责住宅各出入口车辆及人员进出的管理责任，心强，有良好的表达沟通能力。
身体健康，形象佳，有良好的表达沟通能力。
 小区巡逻员
负责小区巡逻，如实记录并处理相关问题，责任心强
身体健康，形象佳
环境管理部
环境主管
负责本区域环境卫生的管理及工作安排
有丰富的组织管理能力和保洁管理经验,55岁以下。
保洁班长
协助主管做好日常保洁工作的安排
有一定的组织、协调能力，有一定的保洁工作经验，55岁以下。
楼层保洁员
负责每栋楼地面、楼层、及通道的清洁与保洁
身体健康，吃苦耐劳，60岁以下。
道路及公共区域保洁员
负责公共区域及路面的清洁与保洁
身体健康，吃苦耐劳，60岁以下
园艺工
负责日常绿化养护工作的实施
有一定的绿化工作经验，身体健康，吃苦耐劳，60岁以下
         
六
物业管理考核细则
 
为提高公司物业管理的服务质量和工作效率，使物业管理的工作制度化、规范化、科学化，促使各小区物业管理处按照要求切实履行物业合同和落实管理措施，为业主提供更优质和完善的服务，制订本物业管理考核办法。

一、考核内容：

（一）基础管理占23分
（二）共区域清洁卫生服务占16分
（三）安保服务占16分
（四）绿化服务占17分
（五）公共部位、公共设备设施日常运行、保养、维修服务占28分

二、考核程序：

1、编制物业管理工作考核表，由业委会和监委会组织负责考核。

2、采用每季度不定期对各物业管理项目管理工作检查，调查业主对小区物业管理的满意情况，给予实事求是的考核打分。

3、考核标准：（略）

4、考核办法自公布之日起实施。
 
七
物业管理考核评分标准

一、基础服务
序号
内容
服务要求
规定分值
检查方法与评分细则
评分值
1
管理处设置
（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区。
（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
2
（2）实地查看；
（3）符合2.0
（4）不符合0

2
管理人员要求
（1）小区经理持证上岗，有二年以上小区项目经理任职经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
2
（5）实地抽查看；企业员工每发现1人着装未统一及工作牌不符合扣0.5

3
服务时间
周一至周日每天8小时在管理处进行业务接待，并提供服务。每栋楼设客服专员，工作时间8：30至17：30，负责协调业主相关报修，投诉及其他相关事务，协助保安做好人员及物品进出管理。
2
（6）实地查看；符合2.0，不符合0

4
日常管理与服务
（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求，制度上墙。
2
实地查看；符合2.0，不符合0

（2）24小时受理业主或使用人报修，接到急修半小时内到现场处理，一般小维修三天内处理，较大维修纳入物业公司计划范围内（预约除外）。
2
检查资料；完善2.0，不完善0

（3）有投诉回访机制，对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
2
检查资料；完善2.0，不完善0

（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
1
检查资料；
符合1.0，
一处不符合扣0.2

（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，每半年公示一次小区的收支情况。
1
检查资料；
符合1.0，
不符合0

（6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括设备管理档案、业主资料档案（含业主装修档案）、日常管理档案等]。
1
检查资料；
符合1.0，
不符合0

（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
1
检查资料；
符合1.0，
不符合0

（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。
1
实地抽查看和检查资料，
符合1.0，
不符合0

（9）建立管理处内部管理制度和考核制度。
1
检查资料；
符合1.0，
不符合0

（10）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。
1
检查资料；
符合1.0，
不符合0

（11）服务窗口应公开服务内容和程序、收费项目和标准。
1
检查资料；
符合1.0，
不符合0

（12）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
1
检查资料并实地随机询问业主；符合1.0，，不符合0

（13）能提供五种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织四次以上的社区活动。
1
（7）检查资料；符合1.0，一处未达到要求扣0.2分

（14）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
1
检查资料和现场抽查，符合1.0，不符合0

 
二、公共区域清洁卫生服务
序号
内容
服务要求
规定分值
检查方法与评分细则
评分值
1
楼道地面、车库
公共走道、过道、停车场地面每日清扫一次、楼道间每日清扫一次，隔日拖一次
2
实地查看；符合2.0，发现一处不符合扣0.2

2
楼梯扶手、栏杆
隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
2
实地查看；符合2.0，发现一处不符合扣0.2

3
道路地面
道路、地面每日清扫一次，遇落叶期间，每日清扫两次，目视地面无杂物
2
实地查看；符合2.0，发现一处不符合扣0.2

4
垃圾收集
按楼栋单元设置垃圾收集点，每日清理一次，垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹。（除垃圾箱满后不能及时清运除外）
2
实地查看；符合2.0，发现一处不符合扣0.2

5
垃圾厢房
有专人管理生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢每日冲洗地，垃圾厢及周围基本整洁、无积水、无明显异味、有灭害措施。
1
实地查看；未实行责任制的扣0.2，无专职清洁人员和责任范围符合0.2，发现一处不符合扣0.1

6
垃圾桶
合理设置，每月清洗一次，发现有异味，当天清洗。
1
实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2

7
消毒灭害
每月对垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次，可根据实际需要调整
1
实地查看、检查资料，符合1.0，不符合0

8
单元门、窗等玻璃
每年擦拭一次窗，目视明亮无污迹，其中门每月擦拭一次。
1
实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2

9
天台、玻璃顶棚
保持清洁，每年清洁一次
1
实地查看，发现一处不符合的扣0.2

10
天花板、公共灯具
每半年除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。
1
实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2

11
宣传栏、小品等
每月擦抹一次，表面无污迹。
1
实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2

12
水景
打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。
1
实地查看；符合1.0，发现一处不符合扣0.2

 
三、安保服务
内容
服务要求
规定分值
检查方法与评分细则
评分值
人员要求
（1）专职保安人员身体健康，无犯罪记录证明，工作认真负责并定期接受专业培训。
2
检查资料，实地抽查，发现一处不符合要求扣0.2分

（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
1
实地抽查，发现一处不符合要求扣0.2分

（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
1
实地抽查，发现一处不符合要求扣0.2分

门岗
（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录。
2
实地抽查，发现一处不符合要求扣0.2分

（2）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
1
实地抽查，发现一处不符合要求扣0.2分

巡逻岗
（1）白天每12小时巡逻一次，夜间12小时巡逻一次，重点部位检查每天6次，（小区道路、小区主要出入口和重点防范区域）有记录。
1
实地抽查，发现一处不符合要求扣0.2分

（2）接到火警、警情后3分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
1
实地查验和日常业主反映，发现一处不符合要求扣0.2分

（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，采取相应措施，及时报管理处和相关部门。
1
实地查验和日常业主反映，发现一处不符合要求扣0.2分

技防设施和救助（监控岗）
（1）小区设有监控中心，应具备录像监控。
1
实地查验，符合1分，不符合0分

（2）接到报警后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的咨询。
1
实地查验和日常业主反映，发现一处不符合要求扣0.2分

（3）每年应组织不至少2次的应急预案演习和消防培训。
1
查看资料和日常物业公示情况符合1分，不符合不0

车辆管理
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
1
实地查验和日常业主反映，发现一处不符合要求扣0.2分

（2）及时处理车辆停放不规范的现象。
1
实地查验和日常业主反映，发现一处不符合要求扣0.2分

 
四、绿化养护
内容
要素
养护要求（植物）
规定分值
检查方法与评分细则
评分值
草坪
修剪
草坪常年保持平整
1
目视草坪高度基本在3CM左右

清杂草
每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。
1
实地查看，长势不好扣0.5，其他发现一处不符合扣0.2

灌、排水
保证有效供水，无积水。
1
实地抽查，发现一处不符合要求扣0.2分

施肥
按肥力、草种、生长情况适时施肥，每年施肥二遍。
1
根据物业公示资料和现场查看

病虫害防治
及时做好病虫害防治。
1
根据物业公示资料和现场查看

其它
草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。
1
实地查看；长势不好扣0.5，其他发现一处不符合扣0.2

树木
修剪
乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。
2
实地查看；长势不好扣0.5，其他发现一处不符合扣0.2

中耕除草、松土
适时中耕除草，做到基本无杂草。
1
实地查看；符合1分，一处不符合扣0.2分

施肥
按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍，满足植物生长需要。
1
实地查看；长势不好扣0.5，其他发现一处不符合扣0.2

病虫害防治
防治结合，及时灭治，主要病虫害发生低于5％。
1
实地查看；符合1分，不符合0分

扶正加固
树木基本无倾斜。
1
实地查看；符合1分，不符合0分

其它
乔灌木生长良好，树冠完整，花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝。
1
实地查看；长势不好扣0.5，其他发现一处不符合扣0.2

灌、排水
保持有效供水，无积水。
1
实地查看；符合1分，不符合0分

补种
缺枝倒伏不超过五处。
1
实地查看；符合1分，不符合0分

修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施肥一次。
1
实地查看发现一处不符合扣0.2

病虫害防治
适时做好病虫害防治。
1
根据物业公示资料和现场查看

 
五、公共部位、公共设备设施日常运行保养、维修服务
内容
运行、保养、维修服务要求
规定分值
检查方法与评分细则
评分值
房屋结构
每年二次以上对房屋结构进行检查、涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
2
现场检查和资料检查，符合2分，不符合0分

门窗
楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门窗开闭灵活并无异常声响。
2
现场抽查，发现一处不符合要求扣0.2分

楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
2
现场抽查楼道发现一处扣0.2分

管道、排水沟
每半年对排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至12月每半年检查一次）有问题及时清理。
2
现场抽查发现一处扣0.2分

围墙
每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，保持围墙完好,围栏达到使用寿命的除外。
1
现场抽查发现一处扣0.2分

道路、场地等
每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
1
现场抽查发现一处扣0.2分

室外健身设施儿童乐园等
每月一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。
1
现场抽查发现一处扣0.2分

安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
1
现场检查发现一处扣0.2分

水泵
1、每周对供水设备检查三次以上，每季随水泵润滑点加油，每年一次对泵房、管道等进行除锈、油漆。每年保养一次水泵，二次供水正常，泵房整洁。
1
检查资料和现场检查发现一处扣0.2分

2、每年二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
1
检查资料和现场检查发现一处扣0.2分

3、水箱、蓄水池池盖板保持完好，溢流口必须安装金属防护网并完好
1
现场检查符合1分，不符合0分

排水
系统
1、每周一次次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。
1
检查资料和现场检查发现一处扣0.2分

2、每年二次对污水处理系统维护保养。
1
现场检查符合1分，不符合0分

3、控制柜电气性能完好，运作正常。
1
现场检查符合1分，不符合0分

4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。
1
现场检查符合1分，不符合0分

公灯
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，亮灯率在95%以上。
2
现场检查符合1分，不符合0分

公共电气柜
每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每半年一次保养室内、室外公共电气柜，保证电气设备运行安全正常。
2
现场检查符合1分，不符合0分

消防设施、设备
1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
1
资料检查和现场检查符合1分，不符合0分

2、消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。
1
资料检查和现场检查符合1分，不符合0分

3、每年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
1
资料检查和现场检查符合1分，不符合0分

4、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
1
资料检查和现场检查符合1分，不符合0分

监视系统
不定期进行调试与保养，各项监控设备正常运行，录像功能正常。
1
资料检查和现场检查符合1分，不符合0分

 
八
停车管理方案
 
一、车辆管理规定

车辆停放是精神文明的重要体现，物业服务中心将向业主、使用人做好宣传工作，共同劝阻、制止乱停放现象的发生，自觉到指定停车泊位停车，严禁路面及消防通道停车。   

1、对小区的业主、使用人和单位的车辆进行详细的登记，并建立车辆档案（车辆型号、车牌号码、颜色等），对已登记备案的车辆信息录入到小区停车管理系统。   

2、为业主临时停车提供方便，小区设有地面停车场和地下停车场，地下停车场停放已购买车位的业主车辆，其它车辆一律停放在地下停车场；地下停车采取按时收费办法和实行包月收费方式，收费依据参照《湖南省物业服务收费管理实施细则》。   

3、已购买地下停车位的车主，到小区物业客户服务中心办理停车位使用手续。   

4、对业主、使用人已租赁的泊位，小区物业服务中心将负责做出相应控制，确保停车方便。   

5、车辆不得在小区道路上随意停放，临时进入小区的机动车应在指定地点停放，严禁车辆在道路交叉口停放。   

6、停放在停车场的所有车辆，车主必须关好车门、车窗，带走贵重物品。   

7、停车场只提供场地、车位有偿使用，不负责车辆的保管，如车辆丢失或损坏，停车场不负责赔偿。   

8、车辆进入小区物业应减速慢行，最高时速不得超过小区物业限速标志的规定，进出车场时遇对面行来车辆，应做到先出后进。   

9、小区物业停车场不准学习驾驶机动车，严禁试车和随意鸣喇叭。   

10、谢绝出租车进入小区（紧急情况除外），紧急情况下进入小区的出租车同样实行出入口登记出入，按小时收费。   

11、对进入小区的车辆维持一定的清洁度，保证其不污染道路；5吨以上大型机动车未经小区物业服务中心许可，不得进入小区内。车辆停放必须服从现场秩序维护员指挥，注意前后、左右车辆的安全，不得停放在绿化带和人行通道上。 
  
12、装载装修材料的车辆进入小区，应停在规定场地装卸材料，不得影响小区的交通，装载装修材料的车辆驶离小区还需出示业主的书面证明或经业主确认，方可驶离。   

13、对所有进出小区的车辆都实行凭车辆信息登记进出，门岗在值班记录上做好外来车辆的登记工作，包括写清车辆进出的时间、车牌号码及门岗秩序维护员的姓名。
 
二、车场管理规约
 
为规范停车场的使用及管理，营造规范的居住环境，特制定本规约。

1、小区车主应到服务中心做好车辆信息登记，提供《车辆行驶证》、《驾驶证》、《身份证》，将车辆信息录入到停车管理系统，未到服务中心登记车辆信息的车辆系统自动识别，进入小区时将按外来车辆登记放行。

2、遵守本物业的停车场管理规定，按交通指引标识行驶，不在本物业内试车，练车，不尾随其它车辆进出车场。

3、车辆按位停放，不占用他人车位、消防通道和禁停道路，不跨位、跨线停车，车头朝向规定方向。

4、按照停车场收费标准交纳停车费。固定车位车主车辆收费到期后请及时到物业服务中心缴费延期，物业服务中心将收取的停车费用统一登记在《停车场收费台账》上，并对车主开具正规停车发票。   

5、临时停放车辆进行信息登记按小时进行收费，由门岗秩序维护员根据实际停放时间进行收取，并开具正规发票给车主，收费时必须开据发票。   

6、固定车位车主只可将其车辆停在其所属车位范围内，由当班地下车库秩序维护员进行跟踪指挥；临时停放车辆必须按地面车场划线停放，不得随意停放在其它通道，大门口内外禁止停放任何车辆。   

7、停车场只能作为停车之用，不在本物业内公共道路或车场修理、清洗车辆，车辆漏油造成地面污迹及时自行清理。

8、车场内严禁吸烟，严禁在车场内加油。   

9、载有易燃、易爆，或有毒、危险品的车辆不得在车场停放。  

10、车辆进入本物业应减速慢行，不鸣喇叭，不开远光灯，主动礼让行人。在车场内必须按限速行驶和按车场指定路线行车。 
  
11、在车场内行车必须注意安全，爱护停车场设备设施，损坏停车场设施和其它车辆应照价赔偿。

12、机动车辆停放期间尽量将防盗装置调整到静音状态，发出报警产生噪音时迅速解除。

13、停车后锁好车门，关闭车窗，不将贵重物品存放车内。

14、车位只用于停放车辆，不堆放杂物、安装设施或改作他用。

15、非机动车辆上好锁，停放在指定位置，长期不使用时及时清离。

16、车主如违反车场守则，小区物业服务中心有权拒绝其车辆停放。
 
三、小区物业卸货物管理规定   
 
装卸区域的位置：对于搬运装修材料等车辆谢绝进入小区内部，物业服务中心统一设立装卸区域，位于大门口，可用物业服务中心提供的板车进行搬运。

装卸区的使用范围：   1、搬运装修材料的车辆；   2、搬家公司的车辆； 

装卸区的管理：

 1、装卸货物时，必须在指定的装卸区内进行装卸货物，不得阻塞通道； 

 2、所有装卸的进出车辆必须服从秩序维护员员的统一管理，不得乱停乱放；   

3、不得在入口处，楼梯、平台或任何通道留置任何货物、物品、箱柜等将上述地方阻塞。
   
4、一切货物、物品只能在物业服务中心指定的时间、通道装卸和运送。
   
5、业主的家具、设备及装置等搬离前，须事先取得物业服务中心的书面同意，凭物业服务中心客户服务中心发出的《放行条》搬出，门岗秩序维护员留下《放行条》。夜间8：00后禁止一切物品搬离小区。
 
四、车辆管理工作标准   

1、道路线型、断面与整个建筑群体布置相协调；   

2、车行道通畅，出、入口标志明显；   

3、外来车辆未经许可，不可进入地下车库，地面及地下车库车辆停放规范有序；   

4、进入停车场内的车辆，服从物业公司管理，秩序维护员进行跟踪；   

5、凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入；   

6、驶入停车场的车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生（救护车、警车、救火车除外）；   

7、停车场内的所有车辆均纳入物业公司管理范围，做到车证齐全，一车一卡，见卡放车；   

8、车辆管理人员礼貌待人、热情周到；   

9、车辆管理员要熟知车主姓名、车型、车牌号、铺号、车位；   

10、车辆管理人员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，立即通知客户服务中心联系车主，并进行现场看守；   

11、停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；   

12、停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；   

13、停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物； 
  
14、停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%；   

15、停车场内丢失事故发生率不超过2%；   

16、地下停车场光线明亮，能见度高； 
  
17、临时停放车辆收费率； 
  
18、每车位档案齐全、资料准确。     
 
五、交通意外事故的处理预案   
 
秩序维护员在发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时：  
 
1、应立即用通讯设备报告秩序维护班长发生交通意外事故现场的具体位置，并通知秩序维护主管；   

2、留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者；   

3、对重大的交通意外事故须请示秩序维护主管进行支援；   

4、秩序维护主管接到报告后立即报告物业服务中心经理，并迅速赶赴现场参加抢救；   

5、秩序维护班长或主管调遣指挥门岗秩序维护员员维护现场秩序、交通秩序；   

6、送重伤者到医院抢救；  
 
7、报交警大队事故（电话120）：
  
8、项目值班经理接报后立即赶赴现场，根据现场情况进行指挥协调，按要求报送信息。

九
美林水郡小区  物业服务合同（酬金制）
（提业主大会公示讨论版）

第一章　总则

第一条　本合同双方当事人：

委托方（业主委员会以下简称甲方）：             业主委员会；

受本住宅小区第　　届业主大会委托，签订本合同。

受托方（物业管理企业以下简称乙方）：          物业管理有限公司；

根据国家有关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将        住宅小区委托给乙方实行酬金制物业管理模式，即乙方仅作为物业资金代管方，依据物业管理合同收取酬金,为甲方实施定额定标物业服务,特订立本合同。

第二条　物业基本情况：

物业类型：住宅；

坐落位置:      市      路    号。占地面积：      平方米。建筑面积：       平方米。

第三条　乙方提供服务的对象为本物业的全体业主和非业主使用人，本物业的全体业主和非业主使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
 
第二章　委托管理事项
（物业构成细目见附件一）

第四条 房屋建筑共同部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

第五条 公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水道、共用照明、水泵房、楼内消防等小区内设施设备。

第六条 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、池、停车场。

第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。

第九条 公共环境卫生清扫、保洁，包括小区公共道路、楼梯、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。

第十条 道路交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条　配合公安部门维护住宅小区的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，做好安全防范工作。

第十二条 管理与物业相关业主档案材料（与物业相关的工程图纸、竣工验收资料由甲方自行管理）。

第十三条 配合社区居委会开展社区文化娱乐活动。
 
第三章　委托管理期限

第十五条　本合同委托管理期限为   年。自    年   月   日起至   年   月   日止。
 
第四章　双方的权利和义务

第十六条　甲方权利义务：

（一）代表本物业住宅小区的全体业主、使用人签订《物业管理酬金制委托合同》，维护业主、使用人的合法权利；

（二）对乙方的管理实施监督检查，每季度全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失，有权终止合同；　　

（三）及时审核乙方提出的物业维修计划预算书。监督物业维修专项资金的合理使用；

（四）当业主和非业主使用人不按规定交纳物业管理服务费用时，应予以协助督促、催交；

（五）执行业主大会的各项决议，接受广大业主的监督；

（六）贯彻执行并督促业主和非业主使用人遵守物业管理有关法律、法规、政策规定；

（七）物业服务用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；

（八）监督公共建筑、共用设施的合理使用； 

（九）审定乙方提出的物业管理方案和物业管理公共规章制度。

第十七条　乙方权利义务：

（一）负责编制物业管理方案和拟定物业管理公共规章制度，经甲方审定后组织实施；

（二）负责编制物业公共部位、共用设施、设备的维修计划预算书和维修资金使用方案，经甲方审核后由乙方组织实施。

（三）经甲方同意，可选聘专营公司承担本物业的专项管理服务业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；外包项目的合同（草案）要报甲方批准才能签订，否则甲方不承担任何责任。

（四）依据本合同代乙方向业主、非业主使用人收取物业管理各项费用。物业管理处应在满半年后的60日内向全体业主公布前一阶段的物业收支情况。甲方有权对乙方物业管理处的相关财务事项进行质询或审计，乙方不得以任何理由拒绝。

（五）向业主和非业主使用人告知物业使用的有关规定，当业主和非业主使用人装修物业时，告知有关限制条件，在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正，对拒不改正的，应当告知甲方，并报有关行政管理部门依法管理。

（六）乙方在工作时间应对业主和非业主使用人的房屋自用部位、自用设备的简易维修、养护提供服务，并可收取合理的材料费；其他特约服务由双方价格协商收费。

（七）配合甲方协调本合同生效前发生的前期物业服务行为的遗留问题。

（八）对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对有关具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理等措施。

（九）物业公司应忠实地、合法地履行职责，谨守职业操守。在规劝、阻止业主及物业使用人的不当行为时，应当尊重业主及物业使用人的人格尊严，不得擅自处置业主及物业使用人的财产，不得侵害业主及物业使用人的合法权益。

物业服务企业未履行物业合同服务的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任和经济赔偿责任。
 
第五章　物业管理服务质量

第十八条　乙方按拟定的物业管理方案承诺的服务质量,实行目标管理（见考核标准）并明确实现如下基本管理目标：

1、房屋外观：整洁、美观；                 
2、房屋及设施的维修、养护：维修及时、保持正常运行；
3、公共环境卫生：楼梯、道路每日清扫一次，全天保洁；
4、交通秩序：负责小区秩序管理，力争做到车辆停放有序，保持道路畅通；
5、保安：24小时值班，流动岗实行不定时巡逻。

第十九条　甲方对物业管理综合服务目标责任制每季度进行一次考核，结合综合服务目标管理评分细则进行打分。

1、综合考核服务目标考评80-85分为基准，满意度85%、综合服务目标考评达到85分的不奖不罚；

2、综合服务目标考评85分以上，甲方奖励乙方每分壹千元，作为乙方管理人员奖金；

3、满意度、综合服务目标考评80分以下，甲方扣罚乙方保证金每分壹千元；

4、满意度、综合服务目标考评65分以下，可终止物业委托合同。

由于甲方经费不到位造成乙方管理不到位的，不扣罚乙方相应保证金。
 
第六章　物业管理服务费用

第二十条　甲方委托乙方向业主、非业主使用人收取下列费用：

（一）物业管理服务费：由乙方向业主、非业主使用人收取：多层住宅 1.6 元/每平方米建筑面积·月；商业用房 2 元/每平方米建筑面积·月；空置房按 1.6 元/平方米收取。 

（二）装修垃圾清运费：由乙方与业主和非业主使用人协商收取或根据市场行情价格收取。

（三）水电费按目前湖南众慧天成物业的收费标准收取，存入小区业主水电费专户管理，结余由业主委员会管理转下年使用。如遇相关部门价格调整，则重新制定预收标准经甲方审核后实施。

（四）停车管理费标准收取：地下车库私有车位30.00元/辆·月，如遇物价部门对价格进行调整，报甲方核准后收取。

（五）法律、法规、政策规定的其他费用，报经业主委员会核准后收取。

（六）业主、物业使用人的物业管理服务费按季提前交纳。车位租金在停车前交纳，未交纳不得停车。业主和非业主使用人如不按规定交纳各项物业管理服务费用，从逾期次日起按每天应缴额的千分之三交纳滞纳金。业主、使用人满一年度仍不缴各项交费用和滞纳金的，甲方可委托乙方向所在地人民法院提起诉讼，诉讼相关费用由业主、使用人交纳。

甲方依照物业管理合同约定按季度权责发生制的应收物业费、停车费等所有收入的8%作为每月固定支付作为乙方酬金，每季度对乙方进行考核，根据考核评审结果对乙方每季度一次绩效奖励，费用于考评结束后支付。

第二十一条　年度收支定额预算见附件四

1、每年度预算核定均由甲方监督管理，并将收支明细账务向业主公布，做到现金交财务日清月结透明管理。

2、报销管理制度：凡是购买发票、工资领发册必须具有经手人、管理处项目经理、甲方验收人（甲方财务人员）或业委会审批人签名方可列支。

3、经费审批权限按业主大会议事规定1000元以下由乙方项目经理审批，1000元以上到5000元由甲方主任或甲方财务审核，5000元以上均由甲方业委会委员集体审议（单笔维修更新在1000元以上的公共收入中支出或在节余的物业收入中支出）。

4、乙方应在次月10日内将上月费用清单报甲方审核。

第二十二条 公共设施设备维修、养护、更新和改造的项目费用、预算列支范围等内容，必须由甲方审批核定后，按财务管理制度执行。凡是维修方案由乙方报甲方审核（小修十天内予以批复；大中修及时批复后按规定程序上报物业维修资金中心审批；

第二十三条 凡是一切物业相关收费一律使用业委会统一收据（除个别业主要正式发票外），并将所收费用先行汇入甲方指定账户。乙方编制每日收费日报表，每日发至甲方指定的管理人员。

第二十四条 物业管理人员年度管理费按定额收入指标（管理费收入计人民币    元）完成后，年度物业费的收取率与物业公司的浮动酬金比率相结合，物业费收费率达到80%为起点，80%以上至90%收费率，奖励物业公司年度收费总额1%作为奖励资金，收费达在90%以上至95%收费率，奖励物业公司年度收费总额2%作为奖励资金，95%以上至98%收费率，奖励物业公司年度收费总额3%作为奖励资金，98%以上到100%收费率，奖励物业公司年度收费总额4%作为奖励资金，年度收费低于80%，每低于一个点扣1000元保证金至业委会账上。

第二十五条 停车费、住户二次供水、供电费、装潢垃圾清运费、小区公共区域广告费和押金等也由乙方代收交甲方。应收金额应详细提交甲方审核。

第二十六条 公共营收归业主所有，乙方未经甲方同意，不得经营公共营收。甲方有权对乙方受托的营收项目进行质询或审计，乙方不得拒绝。
 
第七章 违约责任

第二十七条 甲方违反本合同第十六条，造成乙方不能按期完成规定管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应承担全部赔偿责任。

业主、非业主使用人及其他人因违反有关规定发生的行为造成其他业主、非业主使用人经济损失的，行为人应承担赔偿责任。

第二十八条 乙方违反本合同第四章第十七条、第五章第十八条约定，未能达到的管理目标，甲方有权要求乙方期限整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任。

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