业主称物业不作为，拒交物业费，法院怎么判？






物业服务瑕疵不是拒交物业费的正当理由
王某、唐某于2016年购买并入住株洲市荷塘区某住宅小区，与小区A物业公司签订前期物业服务合同，约定由A物业公司对该小区提供经营管理服务。
闹心的是，合同期间，A物业公司未有效监管小区建筑物装饰装修，导致其所住楼栋墙体受损；小区停车管理无序，经常导致交通堵塞；消防设施未能定期检查，致使发生火情时消防栓缺水、消防通道堵塞等，严重影响了生活体验。
一气之下，王某、唐某遂以不再交纳物业费的形式进行对抗。而A物业公司则以王某、唐某拒交物业费构成违约，影响物业公司正常运营为由向人民法院提起诉请。
株洲市荷塘区人民法院经审理认为，按照合同约定，A物业公司已经为涉案小区提供了相关物业服务，业主应当依据合同约定向A物业公司交纳相关物业服务费用。王某、唐某单方面拒交物业费构成违约，应及时支付物业费。
但是，根据王某、唐某提供的小区照片、视频资料等，可以认定A物业公司在提供物业服务期间确实存在瑕疵，未能完全尽到物业服务合同的义务。
遂依法判决王某、唐某酌情按照合同约定的85%向A物业公司支付物业费4479.47元。

法官讲法典

物业服务费主要是指针对全体业主和整体区域的各个方面的公共性服务收费，涉及全体业主和整个小区的公共利益。

业主若认为物业公司提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费，很可能导致物业公司经费不足、运营不畅，进而影响服务质量，致使物业服务进入恶性循环，损害大多数正常交费业主的权益。问题需要化解，激化矛盾只会让问题难以处理。

现实中，业主认为物业服务存在瑕疵或漏洞时，应当积极主动与物业服务企业进行沟通协商，共同完善物业服务质量。一旦对物业服务有任何不满，就采取拖欠费用等消极方式应对，既无法化解矛盾，也不能解决问题，殊不可取。

当然，如果物业服务确实存在安保、卫生等方面较大瑕疵的，业主可以积极留存证据，法院也会支持业主适当减免部分物业费的主张，以促进物业公司改进服务水平，切实维护业主权益。


来源：人民法院报、株洲中院


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春节专辑：业主委员会

业主大会和业主委员会的定义
业主大会由物业服务区域内的全体业主组成，代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项。

👉《民法典》中关于物业管理的最全条款
成立业主委员会的法律依据：《民法典》第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

👉住建部《业主大会和业主委员会指导规则》 | 下载
1.成立业主委员会的条件是什么？第八条 已交付使用的建筑面积达物业管理区域总建筑面积50％以上。
成立业主委员会的条件是，交付的建筑面积达到50%就行，而不是入住达到50%；各省市对成立业主委员会的条件还有补充规定。
2.首次业主大会会议筹备组由谁组成？第十条　首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
3.首次业主大会筹备组要做哪些工作？第十二条
4.业主大会议事规则的主要内容是什么？第十九条
5.业主票权面积和小区总面积如何确定？第二十三条
6.投票的业主人数和小区总业主人数如何确定？第二十三条
7.产权地下车库是否计入投票面积？第二十五条
8.业主委员会是干什么的？第三十五条
9.业主委员会要公布哪些信息？第三十六条

👉选举业委会、补选、换届、续聘选聘物业等35个示范文本 | 下载

目  录
1.关于业主入住情况的报告（用于建设单位报告业主入住情况）
2.关于筹备业主大会的申请书（用于5人以上业主申请筹备业主大会）
3.关于组建首次业主大会筹备组的公告
4.首次业主大会筹备组成员业主代表推荐表
5.首次业主大会筹备组成员业主代表自荐表
6.关于首次业主大会筹备组成员名单的公告
7.关于业主身份、投票权人数、专有部分面积确认方法及结果的公告
8.关于首次业主大会会议形式的公告
9.关于征求《管理规约（草案）》《业主大会议事规则（草案）》修改意见的公示
10.关于选举业主委员会成员相关事项的公示
11.业主委员会成员候选人自荐表
12.业主委员会成员候选人推荐表
13.关于业主委员会成员候选人名单的公示
14.业主委员会成员候选人简历表
15.关于业主委员会成员正式候选人名单的公告
16.关于召开首次业主大会会议的公告
17.授权委托书（适用于一次性委托）
18.参加业主大会会议的授权委托书（适用于长期委托）
19.业主大会会议表决票（用于表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》等重大事项）
20.业主大会会议表决票（选举产生业主委员会）
21.关于更改首次业主大会会议召开时间的公告
22.关于更改业主大会会议召开时间的公告
23.关于延长投票时间的公告
24.关于首次业主大会会议表决结果的公告
25.关于业主大会依法设立的公告
26.业主大会会议表决票（续聘物业服务企业）
27.业主大会会议表决票（物业服务企业选聘方式）     
28.业主大会会议表决票（选聘物业服务企业）
29.业主大会会议表决票（本物业管理区域属全体业主共有部分的管理、经营与收益分配）
30.业主大会会议表决票（修改《管理规约》《业主大会议事规则》）
31.业主大会会议表决票（终止业主委员会成员资格）
32.业主大会会议表决票（补选业主委员会成员）
33.业主大会会议表决票（换届改选业主委员会）
34.关于业主大会、业主委员会印章启用的公告
35.业主大会、业主委员会印章备案报告

👉《管理规约（示范文本）》《业主大会议事规则（示范文本）》| 下载

👉业委会候选人承诺书和评分方案（仅供参考）
👉业委会换届申请报告、换届选举办法

👉业主委员会全套制度

目  录
1.《业主委员会及其成员工作职责》
2.《重大事项党组织先议制度》
3.《业主委员会会议制度》
4.《业主大会、业主委员会运作经费管理制度》
5.《经营性收益管理制度》
6.《财务管理制度》
7.《事务公开制度》
8.《日常接待制度》
9.《物业服务质量监督检查制度》
10.《印章管理制度》
11.《工作档案管理制度》

👉江西省业主大会和业主委员会指导规则（2024版） | 下载
全国多数省市规定，“筹备组中的业主代表不可以成为业委会候选人”、不投票不能计入“同意多数票意见”，所以，江西省的指导规则很有特点。
1.筹备业主可成为业委会候选人：第十三条
2.表决票可从多：第二十四条

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