物业服务合同纠纷裁判规则8条，热点问题汇总！

前期物业管理费的调整须经“双过半业主”同意——詹某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于该类事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

案号:（2011）穗中法民五终字第3025号

来源：人民法院案例选.总第85辑（2013.3）

在没有约定的情况下，共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的收益属于全体业主所有，物业服务企业享有一定比例的收益——无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案

本案要旨：根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

来源：最高人民法院公报 2010年第5期（总第163期）

业主虽因不可抗力遭受财产损害，但物业公司未尽防范及提醒义务的，仍应承担相应的赔偿责任——厦门佰仕达物业管理有限公司诉杜小铭物业服务合同纠纷案

本案要旨：物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害时，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。

案号：（2015）厦民终字第22号

来源：人民法院案例选.总第94辑（2015.4）

未签订物业服务合同，但形成事实物业服务关系的，物业管理企业可要求业主交纳相应的物业费——重庆悦来物业管理有限公司诉何红物业服务合同纠纷案

本案要旨：因不可归咎于物业服务企业的原因致使物业服务企业在无合同依据的情况下为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务费的，应予支持，并参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准来确定业主应当缴纳的物业服务费。

案号: （2012）渝北法民初字第15547号

来源：人民法院案例选.总第94辑（2015.4）

业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力——杭州钱塘物业管理有限公司诉王林凤物业服务合同纠纷案

本案要旨：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。

案号: （2015）浙杭民终字第1704号

来源：人民法院案例选.总第94辑（2015.4）

在业主委员会具备合法手续和授权的前提下，对于特定事项具有原告的资格和诉讼地位——北京市昌平区回龙观金达园小区业主委员会诉北京华特物业管理发展有限公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：在具备合法手续和授权的前提下，业主委员会具有原告资格。业主委员会代表全体业主为公共利益提起诉讼的，人民法院应当准许。涉及业主公共利益的信息资料，业主委员会主张要求公开、查阅的，人民法院应当依法准许。

案号:（2013）一中民终字第14415号

来源：人民法院案例选.总第94辑（2015.4）

产业园区内享有建筑物独立产权的企业仍受产业园区物业管理条例的约束——厦门火炬集团物业管理有限公司诉厦门市兴致电子工业有限公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：相对封闭且独立的建筑物集群，如产业园区，虽然各个企业可自行建设或是委托建设一定规模的建筑物，并取得独立的产权，但其在该建筑物集群中，其与该区域内的配套公共设施和公共服务密不可分，故该企业与该建筑物集群的物业服务公司之间的法律关系应受产业园区物业管理条例约束。

案号:（2014）厦民终字第1735号

来源：人民法院案例选.总第91辑（2015.1）

业委会有权通过司法途径与物业管理公司解除合同，业委会执行解聘物业管理公司事宜需以业主的表决结果为据——嘉定区真建六街坊业主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。

案号:（2014）沪二中民二（民）终字第222号

来源：人民法院案例选.总第91辑（2015.1）

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