原物业合同到期，是否继续有效？业主联名能解除吗？

业主行使单方解除物业服务合同的权利

必须履行“法定程序”

——宁某等90人与山西某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

当事人

上诉人（原审原告）：宁某等90人

被上诉人（原审被告）：山西某物业管理有限公司

基本案情

2012年11月，长风某小区业主委员会与山西某物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定了相应的委托管理事项，期限为五年。

合同到期后，双方未续签，但从2017年11月起一直由原物业公司进行物业服务。

后该小区未成立新一届业主委员会，现小区90户业主共同委托宁某等三名业主代表其行使业主权利，以该物业公司存在多项违约事由，主张更换物业公司，并将山西某物业管理有限公司诉至法院。

裁判理由及结果

一审法院认为，依据《民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但物业服务合同为不定期。”

本案中，物业公司服务期限届满后，仍继续为案涉小区提供物业服务，故物业公司与原业主委员会签订的《物业管理委托合同》继续有效，物业公司与案涉小区全体业主和其他物业使用人仍为物业服务合同关系。

对该物业服务合同的解除，依照《民法典》第二百七十八条之规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

本案小区共1603户，现仅有90户业主提起诉讼要求解除物业合同，不符合法律规定的相关程序要求，故一审法院驳回宁某等90人要求解除与物业公司之间的物业服务合同的诉讼请求。

宁某等90人不服提起上诉后，二审法院维持原判。

典型意义

业主享有单方解除物业服务合同的权利，但业主行使单方解除权必须按法律规定的程序进行。

《民法典》第二百七十八条规定“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业公司或者其他管理人……，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决……且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

该条规定明确了合同解除权属于全体业主，亦明确了业主合同解除权行使的法定条件即需要达到相应比例业主的表决同意。

本案中，部分业主不满物业公司的物业服务质量，要求解除物业合同，需依照“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决……且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”相关程序，才能产生全体业主解聘物业服务人的意思效果，才符合该条法律规定的立法要义。

来源：太原中院