物业项目经理管理思路

一个项目的品质好与否，有个人起着关键的作用，那就是项目经理。一个项目经理做好了每天的工作，也就保证了这个项目的品质。服务品质是物业企业成长发展的基石，物业项目经理的品质服务意识、品质管控能力决定着项目服务品质的高低。

物业项目经理要提升品质管控能力，抓好项目现场的品质管理，需从以下几点入手：

1、树立良好的全员品质意识，抓住品质管控之源

要培养员工养成视管理文件为工作指南的品质意识， 达到“人过地净，事过留痕”品质意识、境界和效果，这个“净”不仅是直观的地面干净，还应延伸到物业管理设施设备都具备规定的完好率，做到工作有记录，管理有痕迹的全员品质意识。

2、抓好物业基础性服务规范，夯实品质管控之基

物业项目不管是高端还是中低端项目，不论是单一业态还是多种业态，其基础性工作一般不外乎秩序、保洁、工程、绿化、客服等服务内容。

项目经理抓基础性工作要从一些具体的客户接触点抓起，如客服微笑服务，来电三声接电话，业主投诉记录规范，及时跟进处理，快速回访反馈。

3、善于对行业内外服务标杆企业对标学习，不断提升品质标准和品质追求

项目经理不仅要善于向物业行业标杆企业学习，还要向服务业外的边界企业学习，如向银行中的客服、酒店中服务员学习，学习他们优质的服务理念，服务技巧。既要学标杆企业外延的内容如标识、方法、技巧，更要学有内涵理念、流程、规范。走出去，请进来，日积月累提升项目服务品质。

4、善于把控物业各相关合同交底内容，严格合同履约确保服务品质提升

现代物业大量的物业专项业务以各种合同的形式分别外包给各专业公司，项目经理是物业项目合同履约的第一责任人，首先要充分运用项目上各专业主管对外包单位进行监督、管理，如通过质量表单进行外包服务评估，考核;还要利用专题沟通会、工作联系函等形式与外包单位进行沟通交流。

最重要一点，项目经理还要对各专业主管的监管工作进行监管，如检查各主管的检查记录、下发的整改通知单、评估报告，还有巡视现场管理品质，查看现场管理与记录是否相符;有时还要整合运用公司工程部、品质部等业务部门的专业技术力量，对外包单位的服务品质进行监管，抓好外包服务品质管控，使其服务品质达到客户要求。

5、善于运用公司绩效考核，用绩效促进品质提升

没有绩效，品质无法保障，没有品质，绩效无法实现。这里姑且假设公司已建立有一定绩效考核规范，物业项目经理更多考虑的是如何运用好这个规范制度，发挥绩效考核的最大效能，达到提升项目服务品质的目的。另外项目经理还可在项目中开展专业小比武，在部门与部门之间，员工与员工之间开展形式多种、内容丰富的服务竞赛活动，对优胜者给予奖励，充分让绩效促进服务品质提升，完成经营目标。

6、善于运用好品质检查手段，持续督促服务品质提升

为确保服务品质，一个物业公司管理体系中，品质督察一般有日检、周检与月检的形式。月检一般落实在公司品质部，日检、周检主要落实职责在项目部。

日检，是项目各专业主管(班长)对现场服务品质的日常例行巡视检查，检查的主要内容是现场巡视，工作记录表单。同时对其记录进行有效确认，发现不合格项，予以及时整改。

周检，是物业项目组织的周品质巡查，周检中项目经理要善于发挥“项目小品质管理部”作用，即每周固定某一天由某个部们牵头，项目经理带队组织项目相关部门负责参入进行巡视检查，发现不合格项，由牵头部门整理记录，开具整改通知单，然后将不合格项下发各部门，督导各部门负责人限期整改，并在规定时间对整改情况进行复查。

月检，除了日检与周检外，还要善于借助公司品质部的督察力量，做好品质管控月检工作。项目经理首先要敢于面对不合格项并积极整改。

项目经理只有依靠严格的监督检查制度，定时分区检查，对发现的不合格项，不断改进并循序长期坚持执行，是确保物业品质持续完善提升的重要手段。