社区居委会可以代签小区物业服务合同吗？

“您好!受湘诚物业委托，提醒您交纳其服务期间物业费……”连日来，芙蓉区东湖社区西南明苑小区不少业主都收到这样一条催缴物业费的短信；还有一些业主接到了电话，自称是法务的人在电话中说将起诉欠费的业主。

记者调查了解到，业主们之所以拒交物业费，是认为此前由社区与该物业公司续签的合同无效。

业主

未经业主大会授权签订的合同无效

西南明苑是经济适用房小区，有500多户住户，自2001年交付使用，最初按照长沙市经济适用房小区的一般标准——每平方米0.5元缴纳物业服务费。

2013年，西南明苑小区成立了第一届业主委员会。2016年，第一届业委会任期到期，新的业委会成立遭遇了重重阻力，直到2018年11月，第二届业委会才成立。

由于没有成立业主委员会，在这期间小区的很多事项都是由东湖社区代为管理。2017年12月，原业委会与湖南省湘诚物业管理有限公司签订的物业服务合同到期。12月27日，东湖社区与湘诚物业续签了物业服务合同，合同期限为2017年12月29日至成立新的业委会并签订新的物业公司为止，物业费为每平方米0.8元。

记者在这份物业服务合同上看到，这份合同上签了东湖社区党支部书记、主任王红宇的名字，还有西南明苑小区5位楼栋组长代表也签了名。

对这份由社区签订的物业服务合同，很多业主表示不知情、不认可。第二届业委会代表周利佳介绍，签合同前没有召开业主大会征得业主“双过半”同意(即当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意)，签合同后没有公示，业委会直到今年3月才拿到这份合同。还有业主表示，没有经过业主大会授权，社区无权签订物业服务合同，因此该合同是无效合同。

社区及物业

签合同时咨询过律师意见

如今，湘诚物业已按照此前与社区签订的合同要求退出西南明苑小区。湘诚物业项目经理袁小军告诉记者，他们正准备通过司法途径，起诉欠费的业主。

一些业主不愿意交费、还有一些业主表示只会按照涨价前的0.5元每平方米交费，他们的主要依据便是：物业服务合同是由社区代签的，是一份无效合同。

针对业主的质疑，王红宇表示合同是合法的，因为当时小区没有业委会，社区和物业公司在签订合同时也咨询过律师意见。王红宇说，如果业主认为合同无效，可以起诉社区或是物业公司。

记者在采访中了解到，一些业主不交物业费，是因为他们认为，物业多年来不公示小区公共收益账目，他们认为这些收益应该属于全体业主;其次，还有一些业主认为，物业在使用维修基金的程序方面也存在问题，将维修基金掏空了。

针对小区业主的指责，袁小军回应称，小区的公共收益，物业大概每半年公示一次;维修基金则都用在小区修缮和公共设施的维护上了，程序都是合法的。“维修基金的使用在住建部门都有备案，业主可以去查询。”

律师

社区作为主体签物业合同欠缺法律依据

针对业主和物业争论的焦点，在小区没有成立业委会的情况下，社区是否有权代替业主和物业公司签订物业服务合同呢?

湖南万和联合律师事务所律师李健表示，依据《物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。此外第二十一条还规定了在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

由此可见条例只规定业主委员会与建设单位可以签订物业服务合同，并没授权社区签订物业服务合同。因此按法无授权不可为的法理，社区直接作为合同主体签订物业服务合同是欠缺法律依据的。

湖南弘一律师事务所律师谢惠明也表示：

按照《民法典》第278条之规定，选聘和解聘物业服务企业，应由业主共同决定。小区更换物业公司，应该首先召开业主大会，由全体业主决定，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，至少应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如果如业主所言，社区并没有经由业主共同决定，该物业服务合同应属无效合同。

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