第一节 物业移（交）接方案
1.前期介入的主要工作
(1)会审图纸。从环境布局、管网设置、泊车场所、防盗报警设施、水电煤气计量等细节方面考虑。
(2)参与质量管理。对设备选型、分布数量提出建议；加强对隐蔽工程进行验收，把质量隐患消灭在萌芽时，促进物业建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行、维修创造条件。
(3)收集技术档案。不断收集保存物业档案资料和项目产权资料，为今后办证、维修、改造等做专业技术准备。
(4)熟悉项目环境。了解顾客的情况、服务的内容标准及部分顾客的特殊要求，同时熟悉与项目有关的供电、供水、市政等政府职能部门的情况，建立和谐的工作关系，使物业管理能顺利运作。
2.进行物业交付前的实操性工作
在较深入了解物业及顾客需求的基础上,与开发商和承建商携手,做好以下各项前期准备工作：
(1)提供相关专业建议，协助制订园林布置及环境设计方案；
(2)协助制订项目交通管制方案及保安岗亭设置方案；
(3)收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试；
(4)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,确保施工质量；
(5)针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。
3.人员的配备与针对性的培训。
(1)除了成立项目小组，我们还将根据项目总的人力资源配置，结合各阶段的实际需要，分阶段、分批地选聘、培训、派驻我们的管理、技术和操作人员；
(2)对即将派驻的员工，我们将进行严格的针对性上岗前培训。
4.物业接管验收
充分利用前期介入期间取得的各种资料、数据及对项目的了解，本着“对顾客负责，对社会负责”的宗旨，对项目移交物业进行严格、规范、细致、全面的接管验收。
(1)物业档案、各类工程图纸和资料收集与归档；
(2)双方严格按照接管验收标准执行。验收不合格时，提请建设单位返修合格，并组织复验；
(3)接管验收的内容（详细验收内容略）。
主体结构、外墙墙面整洁不渗水、屋面、楼地面、第一次装修、电气线路、给、排水、消防设施符合建筑设计防火规范和要求,并且有消防部门检验合格签证、附属工程。
(4)按照公司钥匙管理程序，对项目内所有钥匙进行管控，并由专人负责领借用手续。
第二节 安保管理
一、安保服务基本思路
由于其物业的特殊性，我司将始终把安全服务工作视为日常工作中的重中之重，从安防人员的内部管理着手，强化礼仪培训和安全防范技能训练，改进、完善各项安全管理规章制度，以岗位责任制为基准，以量化考核为手段，以激励机制为方式，并通过人防、物防、技防的有机结合，全面提升安全服务的品质，实现大楼的全方位安全。
为保障项目的正常运作，方便往来的人员，我司安防人员将通过严密的监控措施和积极有效的处理方案，来保障上述目标的实现。同时将以 “内紧外松”的隐性化安全保障服务，确保项目正常办公，树立好便民、利民的良好服务形象。
安防人员负责大楼的安全防范工作，各岗位人员在岗的每时每刻都应保持高度的警惕性，对于准备进入大楼的各类人员都应保持密切关注。对于进出大楼的大件物品，须进行严格的登记、核对，以防止危险物品进入大楼或发生物品丢失事件。安防人员在保持高度警惕性的同时，将以微笑的表情、礼貌的称呼、亲切的态度与来访人员进行沟通，收集信息，通过良好的礼仪风貌来化解因询问给来访者带来不便而引起的不愉快，实现安全服务便民、利民的目标。
二、安全管控措施
1、人员招聘
我司在人员招聘录用上采取在昆山人才市场中公开、公平、公正招聘原则，杜绝任何关系户进入秩序管理工作队伍，要求身体健康，工作认真负责，体态良好；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，接受过两年以上安全护卫或相关训练，掌握基本安全护卫技能，除采用正规招聘渠道以外，考虑到项目为政府机关单位，相对保密工作极其严密，我们所有进入大楼工作秩序管理人员将在上级主管部门（建设局）网络管理系统及当地派出所进行资格审查和备案，做到招聘录用前在公安系统中无犯罪记录，人员辞职后有根源可追索。将提供高素质保安人员，为项目安全防范工作做到万无一失。
2、人员管理
在安保日常队伍管理中将定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；熟悉大楼环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对大楼日常护卫工作和各类紧急、意外事件；安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟、吃零食, 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠，可以进行简单英语会话；交接班制度完善，并有工作及交接班记录。
3、门卫
各出入口设立安保固定岗，全日制有人值班看守；按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经批准的商贩入内；货物进出必须查验，严禁可疑物品进出。
4、巡逻
设巡查流动岗，实行24小时巡逻守卫制度。白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻。及时发现和处理不安全隐患；接受顾客投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。
5、车辆安全管理
车辆管理主要包括交通管理和车辆的防盗安全管理，根据项目外来人员和外来车辆居多这一特殊情况，我们在车辆管理中主要从以下几方面来开展工作。
（1）落实车辆进出“两熟一证制度”,确保车辆安全
两熟---即要求保安员对项目内车辆及其车主熟悉，否则，将不具备上岗资格。
一证---入住公寓的住户每车一证。
（2）车辆进出管理
做好车辆进出登记，严禁违规车辆进入区内。
车辆进、出场时，大门岗保安员都应先敬礼，并微笑问好，做标准手势放行。
（3）车辆进出时，常遇问题的处理
车辆进出场时应留意人、车对号，如无法确认应及时报告安防班长处理并协助查清，如有较大疑点，应迅速报告管理处或报警。
车辆进出场，应保证“车”、“证”相符；如遇车证遗失，应迅速查明，并将车主的身份证、驾驶证、车辆行驶证等登记在相应记录上，同时交由领班或主管处理。
车辆管理员遇车辆冲卡时，应立即记下车牌、车型等，并迅速向上级及派出所报告，做好记录。
6、各类案件、紧急意外事件的处理（附流程图）
安保人员应做到能随时处理项目发生的各类紧急意外事件，在面临各类突发事件时，管理处将着手按以下程序进行妥善处理。
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