案例分析：物业费打折有法律依据吗？

邻居装修挖断公共通道、小区树木遭人砍伐、业主家中频频失窃，业主有权拒交物业费吗？物业服务有瑕疵，物业费该不该打折？日前，厦门海沧法院受理了多起业主拒交物业费或要求物业费“打折”的官司。不少业主认为，物业服务也应“按质论价”，当物业服务质量出现瑕疵时，业主有权拒绝高标准的物业管理费。

　　案例1

　　公共通道被挖 物业费打九折

　　郑先生是厦门海沧一个别墅小区的业主，因邻户别墅装修导致他的别墅的入户通道被建筑材料所占，而且公共通道被挖断，物业公司未尽管理义务，结果造成房屋无法使用。一怒之下，郑先生连续拖欠10个月的物业费，因此被物业告上法庭。物业公司主张，郑先生在接受物业管理服务后，应当依法履行缴交物业管理费的义务。庭审时，郑先生答辩说，每个业主都签的装修协议表明装修保证金每户要交5万元。邻户别墅装修违规，物业公司完全有权处理，但却没有处理，结果导致郑先生遭受损失。因此，物业公司应该在隔壁别墅的装修保证金范围内扣减以弥补其损失。

　　法院审理后认为，物业公司对于小区装修的管理不等同于保证绝对不会出现违规装修。本案当中，物业公司已经对违规装修进行了处理，但管理存在不足，且反馈不够及时。因此，法院最终判决要求郑先生按90%比例交纳物业费，物业公司承担10%的费用。

　　案例2

　　42棵树被砍 业主拒绝缴费

　　吴先生也是别墅小区的业主，他已连续4个月拖欠物业费和房屋公共维修金。因为物业管理不到位，小区卫生差，更重要的是其花园内正对别墅的一棵龙眼树和41棵红车树被砍伐。由于物业公司工作失误，没有安装探头监控，未及时发现树木被砍伐情况，导致业主损失数万元。因此，吴先生认为，物业公司没有管理好小区，就无权收取物业费。为此，物业公司将吴先生告上法庭。物业公司称，树木被砍伐的事情确实有，但物业已派人处理。

　　法院审理后认为，树木被砍伐属于大面积的故意破坏，甚至可能涉嫌刑事犯罪。业主可以要求物业公司善尽树木养护义务。但是，从合同义务履行的角度看，没有证据表明物业公司及时发现并制止树木被砍伐，也没有证据表明其事后进行了积极的处理和协调。因此，法院最终判决吴先生按90%比例交纳所欠的物业费。

　　专家说法

　　服务有瑕疵 业主有权要求降价

　　厦门大学法学院教授黄健雄：当物业服务质量与合同约定差别明显时，业主可以要求减少物业服务费用。也就是说，当物业服务有瑕疵时，业主请求降低物业费用，应予支持。最高人民法院相关的司法解释规定，物业服务企业提供了服务，但未达到合同约定的标准，法院应根据具体案情酌情减少业主欠交的物业费。

　　但是，物业服务质量标准的缺失经常导致法官难以认定；而且，物业服务合同对物业服务范围及服务质量的约定较为笼统，无清晰量化标准。由此带来的后果是法官更倾向于保守适用法律，从而判定业主方败诉。

　　法官说法

　　物业放低身段 业主降低期待

　　法官向记者介绍说，在物业官司当中，有90%的案件都是物业公司起诉业主追讨物业费的。从法院受理的物业官司来看，业主拒缴物业费具有普遍性，拒缴物业费的事由具有随意性。由于双方认识的错误及争议解决途径的欠缺，业主往往动辄采取拒缴物业费的方式，以表达对物业服务的不满。为避免物业服务合同纠纷频发，法官提出三大建议。首先，要转变观念。物业公司要转变忽视其服务功能的错误定位；业主要转变片面强调业主至上、要求过高的定位。其次，要改变监管模式。物业主管部门要逐渐向引导及监督作用转变。引导行业制定量化及细化物业服务标准、物业服务收费标准规范及范本，推行物业公司分级分类管理，收费标准根据物业公司的分类与级别确定。最后，要提高服务能力。物业公司要提高小区公共管理方面的履职能力。