小区内“住改商”，能说改就改吗？

关于我国法律是否允许住宅商用，《民法典》第279条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”

可见，《民法典》不禁止业主“住改商”，但对“住改商”进行了严格的限制，赋予了有利害关系的业主“一票否决权”。

1.该条所谓的“有利害关系”的业主范围如何把握？

与《民法典》配套的司法解释《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确了“有利害关系业主”的范围。

该司法解释第11条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称有‘利害关系的业主’。

建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”

据此，最高人民法院采用“同栋业主+其他能证明受到不利影响的业主”这一模式，确定有利害关系的业主范围。

2.该条所指的业主，是否包括房屋的使用人？

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条第一款：“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。”

因此，《民法典》第279条所称的“业主”，不仅包括房屋的所有人，还包括承租人、借用人等合法占有该住宅的业主。

3.“同意“的具体认定

《民法典》第279条只规定将住宅改变为经营性用房需要取得有利害关系的业主一致同意，并未规定同意的方式。是明示还是默示？口头还是书面？

实务中一般认为，这里的“同意”仍然应当理解为明示的意思表示，而非默示。况且发生物权纠纷，没有书面证据，法院也难以认定“住改商”已经取得有利害关系的业主一致同意。

4.“住改商”业主能否以“多数有利害关系业主同意”进行抗辩？

不能，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条第二款的规定，“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

有的经营者在获得了大部分业主同意后，直接将住宅改为商用，但这是不符合法律规定的。

小区内业主并非能随意地将自己的住宅改为商业经营，住改商首先要选择对周边影响不大的商业，如书店、小超市等。在住宅商用之前，必须征询有利害关系业主的一致同意，避免日后发生法律纠纷。

与住改商有利害关系的业主，若发现自己的小区内，存在未经自己同意便形成的“住改商”。

首先可以跟“住改商”业主协商解决，若协商无果，可向小区的业主委员会、物业公司反映，由业委会和物业公司联合清理该商户。若业委会和物业公司不解决、或难以解决，可以直接向法院起诉住宅商用的业主，要求其排除妨害、消除危险、恢复原状等。