小区公共收益有哪些？公共收益应如何使用？

物业公司利用物业公共部分、公共设施设备开展经营所获得的收益，在扣除合理成本后，应当属于业主共有。于是，实践中便存在部分不交物业费的业主要求以小区内的公共收益抵充物业费。需要说明的是，业主共有并不意味着单个业主能够直接使用，而是需要经过业主大会表决通过后才能依照决议进行分配。

2016年4月9日，某物业公司（乙方）与伍某（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定本合同期限至本物业业主委员会成立以后，业主委员会选聘物业服务企业并与其签订物业管理服务合同生效时止。

伍某收房后已入住该小区。伍某自2017年5月1日起未再交纳物业服务费，该物业公司于2019年7月18日向伍某邮寄了《物业费催款通知单》，但伍某至今未交纳所欠的物业服务费。伍某提出要求物业公司公布利用物业公共部分、公共设施设备开展经营的明细账单，所有收入折抵物业费。

法院认为：

该物业公司与伍某签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。物业公司依约对涉案小区提供了物业服务，伍某应当向物业公司支付相应的物业费。伍某要求以小区公共收益抵其物业费的主张，因本案中并无证据证明公共收益的具体金额，且公共收益使用应由全体业主共同决定，故对伍某的上述主张，本院不予支持。

案例总结

我国《民法典》第282条明确规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”该条明确了物业公司公布利用物业公共部分、公共设施设备开展经营的收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《物业管理条例》第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

因此，单个业主未经业主大会决议是不能要求以利用物业公共部分、公共设施设备开展经营的收益折抵其应当交纳的物业费的。

律师建议

对于小区内的公共收益该如何分配，我国相关法律规定已经明确了应该由业主大会表决决议。因此，为了充分保护全体业主的利益，建议各小区应当及时召开业主大会，就这一问题进行表决，明确小区内利用物业公共部分、公共设施设备开展经营的经营方式和分配方案，并将表决结果向小区业主通报。

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小区公共收益有哪些？

小区公共收益是指利用住宅小区的共有部分（下称“共有部分”）可以用于生产、经营、租赁等，所产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。

一般公共收益包括但不限于：

1、利用住宅小区的围墙、小区出入口或大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等经营收入；

2、将公共场地、公共道路用于车辆停放收取的场地使用费；

3、利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费；

4、对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的占地费或场地费；

5、将属于全体业主所有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或场地用于租赁或经营产生的收入；

6、处置经业主同意报废后的共用设施设备报废后的回收残值产生的收入等。

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公共收益如何使用？

公共收益禁止任何单位、个人非法侵占、处分或者挪作他用。

前期物业服务期间，公共收益的使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会成立后，业主大会未决定公共收益的使用方式，应当将公共收益存入住宅专项维修资金账户。

经业主大会决定，公共收益可以用于维修和更新、改造物业共用部位、共用设施设备，业主委员会工作经费等公共开支，也可以用于抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用以及业主大会决定的其他事项支出。

小区公共收益应当每3个月在醒目位置公示，并可通过移动通信等方式告知全体业主。物业服务企业撤出小区时，应当对公共收益及其经营收支账目进行移交，不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝移交。

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