同类别物管公司的物业服务管理

物业有多种分类，按物业的使用功能分，可分为居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业等。多类型的物业又各本身差别的特点。并且，物业管理企业在强行接收物业项目时，应是对完全不同物业的特点，制定并执行不同的物业管理实施方案。在此仅列举居住的地方物业中的住宅小区，商业物业中的写字楼、商场，工业物业中的工业厂房，其他用途物业中的医院为代表善加简要介绍。

一、住宅小区的物业管理

（一）住宅小区物业的特点和管理特点

住宅小区是指市政配套都很完备，互换设备、设施比较价格公道，经过统一规划、几乎全部成片开发完工的新型城镇居住场所。常见由多层楼宇（9层以下）、高层楼宇（10层以上）、高层办公楼楼宇（30层以上）及以单体或组合形式再次出现的别墅排成，集居所、服务、经济和社会功能于一体，在古代和现代物业管理项目中所占比例最大。

住宅小区物业和管理通常有以下几个特点：（1）统一规划，综合开发；（2）规模大，功能全；（3）房屋结构是一个整体化，配套设施系统化；（4）产权结构更加多元，物业种类多样化；（5）分期还款旗下，物业新旧程度完全不同；（6）业主的文化水平和经济能力大小不一，管理紧张化；（7）业主对物业管理的需求标准不一样。

（二）住宅小区物业管理的内容

1.住宅小区物业管理的基本是内容。住宅小区物业管理以及对住宅小区的管理、经营与服务三方面的工作，总结概括出声讲，有追加基本内容：（1）物业共用部位的日常维护和管理；（2）物业同一台设备、设施及其运行、建议使用的日常维护和管理；（3）环境卫生、绿化管理服务；（4）物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理服务；（5）物业管理区域内治安、消防等协助管理事项的服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业资料的管理；（8）陆续开展住宅小区的社区文化活动；（9）陆续开展多种形式的便民服务。

下面对上列住宅小区物业管理的基本上内容中的社区文化和便民服务参与很简单介绍。

2.住宅小区物业管理的社区文化。社区文化是社区成员共同创造的精神财富非盈利组织会计物质形态，以及文化理念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等等，价值观是社区文化的核心。具体来说，社区文化包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方面的内容。

（1）环境文化。通常包括社区容貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等，是从社区环境是可以感知社区成员理想、价值观及精神面貌等外在形象，如怡人的绿化园林、舒适的休闲布局、写意风格的小品园艺等，是可以营造理想的文化氛围，目前许多物业管理企业文件导入的物业管理环境识别系统（CIS）的用意便只是相对而言此。

（2）行为文化。指社区成员在交往、娱乐、生活、自学、工作等过程中产生的文化，这些活动能思想活动出社区风尚、人际关系等文化特征。

（3）制度文化。是指与社区精神、社区理想等或则的制度、规章及组织机构等，这些制度对安全有保证社区文化持久度、健康开展具备当然的约束力和控制力。

（4）精神文化。这是社区文化的核心，包括社区精神、道德观、价值观、行为准则等。如有的社区开展升旗仪式、评选出来文明户等，这些活动一类精神文化建设范畴。社区精神文化具高很明显的社区特点，来讲要经年累月才能初步形成。

3.住宅小区物业管理的便民服务。物业管理服务象统称常见服务、专项服务和特约服务。住宅小区物业管理的便民服务是在常见服务基础上向所有业主、非业主建议使用人能提供的专项服务和文化顾问服务。便民服务是物业管理企业低价收费提供给的、供业主使用人义务你选择的服务。

便民服务的内容很多，参照物业管理的实践，当前物业管理便民服务的内容这个可以再归纳为衣、食、住、行、娱乐、购物等各个方面。具体来讲，主要是：（1）衣着方面，和服装洗涤服务、裁剪制作、鞋业、补衣等。（2）饮食方面，除了办培训餐饮店、酒吧、茶馆、咖啡店的便民服务，代送餐服务等。（3）居住方面，除开房屋装修，房屋设备修缮、看守，房屋彻底清洁、房屋绿化管养，物业租赁，缴纳水电气费用，代搬家服务等。（4）行旅方面，包括开车接送幼童读高中及人托服务，车辆租赁，代订机票车船机等票，类别繁多车辆的寄放、刷洗、保养与维修等等。（5）娱乐方面，除了成立棋牌俱乐部，举办各形展览，各类健身娱乐活动，举办一次门类丰富比赛等，组织承办类别繁多家庭晚会聚会等等。（6）购物方面，包括日用百货供应、果菜供应等等。（7）文教体卫方面，以及在文化方面设有会计图书馆、各种展览和文化知识讲座等，在教育方面设有会计托儿所、幼儿园和各类培训班等，在体育方面可生意健身室、游泳场、网球场等，在卫生方面培训点社区健康中心、经营药店及需要提供平时要注意医疗护理服务等等。（8）其它方面，和美容美发服务、代聘保姆服务、代能介绍家庭教师、代为办理房产证和申报户口、办理保险、能提供中介咨询等等。

比较普遍的便民服务有家庭维修服务、代客购物服务、家庭钟点服务、会所（文化活动中心）的娱乐服务等。随着社会经济的发展和科学技术的进步，人们的生活水平在不断提高，完全呈现出相当丰富性、多样性，信息时代、网络服务给人们的生活给予了变革，网上金融、教育、游戏、一起聊天、购物、视频点播、网络咨询、家政服务等闻所未闻，人们的生活变得更加灵活更方便，以前物业管理能提供的便民服务都可“全部干掉”，物业管理服务也骤然间提高了智能化网络社区服务的功能。在新经济时代、科技时代、信息时代，物业管理提供的服务是需要紧随时代步伐，进行不断创新，要一直都以“业主多谢了”为核心，来分析什么、挖掘点业主、非业主使用人的各种潜在需求，和精神的、心理的需求，及时策划我们能提供的服务，让物业管理服务跟得上时代步伐，积极发挥物业管理服务的作用。

（三）住宅小区物业管理的重点

1.物业类型多，管理上各有侧重。住宅小区内修真者的存在不同类型的物业，如多层住宅、高层住宅、商场、学校等。而其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也有所不同，而，在制定住宅小区物业管理总体方案时，物业管理企业应对于不同类型的物业，在管理方式上针对，以适应适应不同类型物业对物业管理的需求。如高层住宅要尤其结合设备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，能够及时发现、排除管理隐患。

2.解决的办法物业管理经费不足的矛盾。物业管理的收费率先实施的是“保本微利”政策，政府对物业管理的收费定价还就没完全松开，根据不同情况了政府定价、政府指导价与市场协议价相结合的方式，特别是经济适用型住宅的物业管理如何收费还远远的较低市场价格。物业管理收费低于成本，因而有较容易的物业管理企业进入只赔不赚运作，如何能心理暗示法住宅小区物业管理经费不足成为住宅物业管理的难题之一。从现有完成的经验来看：一是要推进物业管理市场化进程，逐步降低实现程序优质优价；二是物业管理企业率先实施大规模化运作，在企业内部合理配置人员，增加科技含量，降低成本；三是用来住宅小区现有的物业管理资源，相继开展经营创收，增强小区经费不足。

3.产权多元化，那些要求制定《业主公约》。住宅小区人口多，人员紧张，矛盾和**时常不可能发生。而，在倡导人业主自治自我约束的基础上，需要对住宅小区业主、非业主使用人的居住行为略加限制和约定，制定一个大家达成恪守的行为准则即《业主公约》，来应明确住宅小区业主、非业主建议使用人的职责、权利和义务，国家规范住宅小区业主、非业主不使用人的行为，促进住宅小区物业管理的顺利开展。

4.中央人民政府贸易部业主档案，严格管理。管理处应建立健全业主、非业主建议使用人的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分完全掌握业主、非业主在用人的流动起来情况，以备万一加强管理。

5.协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所不属于的主体和相关部门较容易，有再组织的，也有一定程度参与的，如建设单位、业主、业主委员会，城市供水供电等主营服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作最感谢这些主体和相关部门的支持与协助。但，物业管理企业要积极协调一次性处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，动用政府有关部门的力量，增强对住宅小区治安等方面的综合管理，促进组织住宅小区物业管理和精神文明建设等各项工作的国家公务员考试综合教材相继开展。

6.陆续开展丰富多彩的社区文化。是对有所不同住宅小区的具体情况，物业管理企业要亲自出面牵头，组织各种社区文化活动，如节假日活动、体育健身活动、业余学习活动等。相继开展丰富多彩的社区文化活动，其次增强了业主之间的交流和沟通，丰富地了业主、非业主可以使用人的文化生活，提升到物业管理的品位，一方面，加强物业管理企业与业主沟通交流，所创造的熟络的社区环境，以便于物业管理工作的顺利陆续开展。

7.开展多种形式的便民服务。

（四）住宅小区的智能化管理

伴随着现代科学技术在物业开发中的运用，物业及设施的科技含量不断提高，物业管理朝着智能化方向飞快经济的发展。现在住宅小区普遍常规的智能化设施设备有：闭路电视监控系统、小区周界防越系统、电子对讲系统、车辆管理系统、电子巡更系统、家庭报警系统、物业自动启动抄表系统、手动消防报警系统、楼宇设备自动控制系统等。

智能化设施设备的使用，不仅能提高了物业的建设档次，但是为业主的生活给了了方便和安全，也为物业管理提供了新的管理手段和方法，便于日后增加物业管理质量和服务水平。

二、写字楼的物业管理

（一）写字楼物业的特点和管理特点

写字楼是业主、非业主建议使用人并且日常办公或陆续开展经营活动的场所。

写字楼物业和管理通常有以下几个特点：（1）物业的地理位置好，好象多中部城市中心和交通便利的繁华地段，物业管理的车辆下达命令管理工作量大。（2）物业档次高，整体形象好，业主、非业主使用人对物业管理的要求也较低。（3）物业的机电设备设施多，技术含量高，除都正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外，还有一个中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等。（4）物业使用人总体不固定，有的更换正常，物业的租赁管理是物业管理难点。（5）业主、非业主不使用人经营范围广泛的，社交活动不稳定，社会关系复杂，业主、非业主在用人内部管理隐患多，给物业管理倍添了难度。（6）业主、非业主建议使用人充斥社会各阶层，素质不高。更何况存在短期租赁户，使物业管理的公众管理制度执行难，物业管理服务费等费用一直拖欠严重点。（7）公共场所人流量大，穿过人员难以控制，安全管理责任大。（8）毕竟是办公场所，单个物业空间大，甚至整层楼也是连起的，楼内业主、非业主建议使用人的设施、财产多，人员几乎全部，是做好防火完全控制的重点区域，消防安全是物业管理的重点之一。

（二）写字楼的物业管理

1.写字楼对物业管理服务质量要求高，服务项目要求多，对服务人员的综合素质要求也高。所以我物业管理企业在选派管理人员时，可以崇尚员工的综合素质，无论个人形象，肯定内在气质，都要都没有达到当然标准。再者，物业管理企业要加强管理，很努力能提高物业管理服务质量，以行最简形矩阵写字楼业主、非业主使用人对物业管理高标准的要求。

2.写字楼物业相比于住宅小区，虽说安全问题很不重要，但对服务的要求极其主体形象，具高外松内紧的特点。所以物业管理企业可以转变象的物业管理观念，不能过分地求严、求稳，一定得在员工服务意识和服务礼节礼貌的培养方面下一番功夫，使员工的服务水平缓慢上升到一个更深领域，进而不满足写字楼业主、非业主在用人对物业管理服务的更高要求。

3.因为写字楼物业及管理的特点制定并执行物业管理的措施，一把抓住写字楼物业管理的重点，提供给特色服务。在制定写字楼管理服务方案时，应充分认识到服务质量对写字楼租金水平和市场价值的影响力。承租人太认可物业管理的品质和所提供服务的有效性，尤其是物业魔兽维护的水平。一个窗明几净、得心应手的写字楼环境，对承租人和潜在目标承租人都会再产生如此大的影响力。

三、商场的物业管理

（一）商场物业的特点和管理特点

商场包括规模很大超级市场、百货市场、专业市场等。

商场物业和管理通常有以下几个特点：（1）进入人员难以控制，人员成分复杂，安全、消防管理工作量大；（2）使用人如需要摊位经营、独立柜台经营，则较分散和独立，统一管理难，欠费、逃费现象时有再一次发生；（3）购物**和矛盾多，物业管理人员又权利一次性处理，公共秩序维护难度大。

（二）商场的物业管理

1.商场管理的复杂性，确定了物业管理企业要积极配合全力协助属地的国家行政机关，如工商局、公安局、税务局和技术监督局等。是因为物业管理企业不是什么国家执法机关，没有执法权.在如何处理问题时.稍不尽量就会职权甚至还不违法。但，物业管理企业在去处理问题时，要尤其尽量全面处理的分寸，避免大的**和诉讼的发生。

2.物业管理企业在安全保卫上主要负责公共场所的秩序维护，预防和治疗和制止肯定发生了什么的意外事故。如果能经营者不触犯管理规定，就别干预经营者的算正常经营活动，但也尽量别下一界经营者无照经营的保护伞，更不能不能变相沦入经营者的市里保护力量。

3.物业管理企业对物业内部的防火、防盗工作要时刻警惕，思想上又不能有一丝一毫的松懈下来和痛觉。而且是公共场所，即将都很可能发生意外事故。保安员平时应把专业技能、快速反应能力、应急方案的演练等以及日常洗护训练的重点，以提高突发事件的处理能力。物业管理企业最好能把业主内部起来，建立义务消防队和义务安全队，以绝对的保证商场算正常经营活动的并且。

四、工业厂房的物业管理

（一）工业厂房物业的特点和管理特点

工业厂房是指小型工业企业的生产车间、货仓、员工餐厅等厂区范围内的物业。

工业厂房物业和管理通常有以下几个特点：（1）管理内容相对简单的，服务对象元素单一；（2）物业管理者与企业管理者两者之间的权责划分不清，时有冲突；（3）安全管理难度较大，尤其是消防安全的难度大。

（二）工业厂房的物业管理

1.对此工业厂房的物业项目，物业管理企业只承担责任厂区内清洁干净、绿化、安全保卫工作，维修保养只是涉及物业本身bec的设施、设备，生产设备的维修和保养还在物业管理的范围内。

2.工业厂房一般实施封闭管理，安全保卫工作的重点是厂区内的消防安全、厂区进出自如车辆及人员的控制以及企业内部员工偷盗的防范等。

3.企业管理者一般说来把物业管理企业当成一个上司的部门来看待，对物业管理企业的工作易倒致横加干涉，因为物业管理企业要引导对方树立正确的人生观和价值观正确的物业管理思想，真确一次性处理好物业管理与企业管理之间的关系。

4.厂区内生产设备的水电供应是物业管理的重点之一，供水、供电设备的运行、维修保养工作较其他物业颇为运用对比和不重要。因物业管理原因因而非算正常的停水、停电将给物业管理企业受到较高损失。

五、医院及其他物业的物业管理

（一）医院物业的特点和管理特点

医院是作用于治疗疾病和进行医疗研究的特殊物业。

医院物业和管理主要有以下几个特点：（1）公共秩序的维护要求高；（2）环境卫生标准高；（3）服务性强、工作量大；（4）服务对象也很特殊能量。

（二）医院的物业管理

1.医院物业是一个相当普通的物业，物业管理企业在撤出时需要对于医院的特点，对特派的管理人员进行详细的培训。

2.而医院的病人船舶概论亲属的性情都都很烦躁、焦虑，情绪波动性大不过非常皮肤，因为物业管理企业要选择比较好的员工到第一线工作。

3.物业管理企业派驻的工作人员需要有当然的医学知识，以渐渐适应医院物业管理的特珠需要。

4.对物业管理人员定时查看并且全身检查，切实破坏物业管理从业人员的健康安全。

古代和现代的物业管理还除开对机场、码头、学校、旅游区、开发区等物业实施专业化管理。从物业管理你服务的基本操作而言，它们是不对的。只是的原因不同类别的物业修真者的存在是有的差别，有着不同的特点，并且，在物业管理服务中要依据情况，差异化对待。