物业服务模式

四种物业服务模式的介绍及利弊分析

物业服务可统称四种模式：包干式物业服务模式，业主主导一切型酬金制物业服务模式，业主直控型酬金制物业服务模式，业主自管物业服务模式。

包干制物业服务模式

包干制物业服务模式，业主与物业服务企业在包干制物业服务合同中只不过是约定了物业服务的内容和标准以及物业服务收费标准，但这对物业服务费具体一点怎么不使用包括物业内部的详细运作方式不做具体看约定，也就是说业主缴给物业服务企业固定的物业费，物业服务企业也相对应提供给给业主固定设置的服务内容及服务标准。因为，业主只是因为双重监督物业服务企业的服务内容和服务标准是否是搞到位，无论物业服务企业内部该如何开支费用、要如何运行管理。业主退给物业服务企业的物业服务费属于物业服务企业，物业服务企业自负盈亏，亏盈与业主完全没有关系。

利弊分析

好处：对业主来书比较比较很简单、很容易，只不需要对服务质量标准进行监管，不必须很多物业服务的专业知识，也不需要极大代价很多精力。

坏处：由于服务过程的不透明，业主的自主性小，因为没有系统研究，专业知识也相对缺乏，业主肯定只不过尽量到了很薄的一层的服务及巳经显化出去的问题或矛盾，还没有注意到潜在目标的服务隐患和技术上的服务不到位（如房屋，设施设备等的优化维护维修及寿命延长维护等），很容易不可能发生这方面的风险。另一方面，因为业主没有对管理和服务深入了解和研究，因此往往在对物业状态的了解上和专业服务技术知识上与物业服务企业实力地位不平等的关系，并不一定被物业服务企业被牵着走，甚至还在服务上和利益上这些法律责任上会吃亏。

业主从属地位型酬金制物业服务模式

先讲讲什么是酬金制。酬金制那就是物业服务企业扣取固定不动酬金或以服务小区的总物业服务费做为计提基数，并听从签订的物业服务合同中口头约定的计提比例（一般不超过15%）计提，做为物业服务企业的服务报酬的物业服务模式。物业服务企业扣取物业服务费不属于全体业主，物业服务企业只是带走单独计算的酬金或物业服务费中口头约定比例的酬金，物业服务的亏盈有业主全权负责不由物业服务企业共同负责。业主权审定物业需要提供的物业服务的费用预决算这些物业服务方案，物业服务企业也要通过业主审核确定的预算支出或开销费用包括通过审核确定的物业服务方案服务，如在运行过程中不需要决定，必须再一次能够得到业主的审定通过。酬金制与包干制的区别在于一方面，包干制是物业服务企业自主经营，酬金制是业主独立核算，而，包干制对业主来说的内部管理过程及费用开销既不透明，也没有自主性，而酬金制对于业主来说，就有了透明性和一定会程度的自主性。

不管是什么业主的自主性有多大，即便一类下面可以介绍的业主从属地位型酬金制肯定一类业主直控型酬金制，物业服务企业要把好一定的原则关，以保证整个服务过程不不遵守物业服务的或者法规规定，需要安全有保证整个服务过程中人员、物业及设施设备的安全性，要坚持物业服务企业的服务理念和服务准则，才能对由于物业企业自身的管理和服务不到位或把关不搞到位可能导致的损失负责，否则，也变会变化了物业服务企业的服务主体地位，变成了单位挂靠（相关法规是不愿意单位挂靠的）或自管性质。

业主主宰地位型酬金制物业服务模式，是仅仅是从审定服务方案和物业服务费支出预决算以及对服务过程监督来利用业主的惊颤管理，好象不就进行具体看的管理过程和费用支出或报销的控制过程的酬金制的物业服务模式。

利弊分析

可是低些是需要业主更加专业和更多的投入，如果不是能找上一家服务理念和服务技术都不错物业服务企业来服务什么，应该要效果比较不错，业主既能有肯定会程度的惊颤管理，又能怎么学习和学习积累一些物业服务的知识，又能贵宾级别优质的物业服务。但要是物业服务企业不地说，因业主参与度太差，监督力度不足，专业知识太差，这种服务模式很有可能会倒致业主大量极大的损失，只不过另外一方面，物业服务企业拿回来了固定酬金或计提比例的酬金，可以不只赚不赔，没有压力和动力，也有可能会实际做假账，假合同、假价格、假发票等方式强抢或偷偷潜入业主的利益，另外一方面，物业服务企业很可能会以物业服务费红细胞分布宽度偏高为敷衍理由，来减低服务品质，损害业主利益，甚至越来越相当严重的是，如果不是业主对业委会的监督力度不足，还很可能发生业委会和物业服务企业相暗通款曲，相当严重极大损害业主的权益。

业主直控型酬金制物业服务模式

业主直控型酬金制物业服务模式那就是业主是从真接组织物业的具体看管理过程和具体看的服务费用支出或报销的控制的酬金制物业服务模式，业主是可以与物业设置中一类的共管账户对物业费的收支基于业主和物业服务企业联合起来完全控制，业主对每一笔支出费用前提是签字物业才能保险报销，业主也可以不参加到物业服务中的任何工程和物品的招投标或比质比价过程中去，但业主对服务过程的个人建议权、话语权也也可以减小。这种业主直控型酬金制物业服务模式与业主制约型酬金制物业服务模式相比较，前者比后者业主的自主性更大，更本身压制性。这种物业服务模式，因为业主的参与度较高，可控性强，象会常规且固定酬金形式。

利弊分析

好处：这个可以直控整个的物业服务过程，有能力的业主已经是可以通过自己的意愿，建成自己必须的服务模式，提升自己要想的理想效果。是因为有物业服务企业在，物业服务企业也会只要能坚持其自己的服务理念和服务准则，总体自身管理呀来说尽可能避免了很多风险，也增加了很多的精力。尤其是，在物业服务费的管控这些在专业服务、工程及物品的招标或采购等方面的控制上极其严格的，完全也可以守住业主自己的服务品质和经济利益不受任何损害。这种服务模式，因业主的参与度高，所以我整个过程的透明性更强，对其它业主的公开度也就可以很高，业主的可监督性也就可以不更合适。

坏处：业主要上缴相当大的参与管理的精力，且也也要投入也很多的精力去怎么学习各种专业知识和全面了解物业及设施设备的状况和全面了解各种市场行情才能做得到，要是业主和物业有一种分歧，还可能会引响物业服务的正常吗进程。

业主自管物业服务模式

业主自管物业服务模式，那是业主自行管理物业的服务模式，业主或业委会或业委会设五的一类机构脱离了物业服务企业，是从直接招员工或再分项代理人外包服务企业（如保洁公司、保安公司、电梯维修服务公司等）通过自行物业管理和服务的物业服务模式。

利弊分析

目前，区分这种物业服务模式的小区一般很少，多突然发生在物业规模很小、物业服务费一般很少的小区或单幢楼房，只不过的原因物业服务费少，一般物业服务企业也很少很少不会愿意做，另，不如我把退给物业服务企业的酬金作用于加大保洁和保安等的力度上。

而且少了物业服务企业，物业服务的风险变会逐步减少，业主投入的精力也会更大，所以我，还好大一点的小区或者物业服务费高一点的小区，很少很少需要特异物业服务模式。同时，而且目前业委会修真者的存在法律地位及承担风险能力问题，在突然发生损失后的责任追究补偿和培训点银行账号等方面都存在的实际困难，所以才，如果不是被迫，很少按结构特异模式。

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