小区物业安全管理方案！

安全隐患的主要原因

社区安全隐患的主要原因是社区物业缺乏责任感，业主委员会（以下简称行业委员会）的力量仍有待加强。由于业主与物业地位不平等，部分物业乱收费，随意提高收费标准，物业服务质量差，安全混乱，使居民抱怨。但目前，我国大部分社区的行业委员会都处于松懈状态，使业主无法限制物业行为。目前，行业委员会松懈的原因有两个方面：一方面，根据行业委员会的成立，虽然《物业管理条例》规定行业委员会成员由业主大会选举，但没有严格的程序规定。由于社区业主松散，难以独立生产行业委员会，其后果是分散的业主不能与物业充分有效地沟通，进而不能有效地监督和限制物业。另一方面，从行业委员会的存在和发展来看，行业委员会的运作需要自筹资金、自建管理制度和办公空间。由于对行业委员会的成立和运营缺乏强制性的有关规定，我国绝大多数社区没有成立行业委员会。即使少数社区已经成立了行业委员会，其运营也处于松散状态，难以有效开展活动。

此外，小区住宅专项维修资金未能真正发挥应有的作用，也是小区安全隐患的原因。陈芳华认为，根据2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），部分旧社区需要进行维修改造。住宅专项维修资金是指住宅公共部位和公共设施设备保修期满后的专项维修、更新和改造资金。虽然《办法》规定了住宅专项维修资金，但实际情况是业主几乎无法使用，住宅专项维修资金基本闲置。目前，专项维修资金处于存放有规定，使用无监管的状态。根据有关法律规定，业主支付费用后，只有少数情况下可以使用资金。根据本办法，维修资金可用于购买国债，但在许多城市，由于没有财务管理和相关法律保障，维修资金只按活期存款利息计算利息，资金不仅没有增值，甚至本金也可能被挪用。

此外，根据《办法》，住宅专项维修资金应遵循业主决策、政府监督的管理原则。住宅专项维修资金是社区所有者的共同财产，所有权和使用权属于所有业主，由行业委员会收取和管理，以保护业主的权益。虽然部分地方住宅专项维修资金的使用管理措施明确规定，维修资金的使用应报行业委员会批准，但实际情况是：全国许多社区尚未成立行业委员会，因此失去了维修资金的管理权。根据《物业管理条例》的要求，社区申请住房维修资金的使用必须经三分之二以上业主同意，有的必须报主管部门批准，这也是目前住房专项维修资金使用较少的重要因素。即使成立了行业委员会，在维修资金提取程序的过程中，也可能由于行业委员会、物业因用户和审批人，导致行业委员会或物业公司相关负责人占用住宅专项维修资金，或由于行业委员会和物业公司不专业，导致住宅专项维修资金无效使用。此外，由于行业委员会目前的法律地位，它无法承担住宅专项维修资金的收取责任。

信息不对称也增加了业主使用专项维修资金的难度。维修项目完成后，行业委员会应当按照专项资金专用、按建筑设计、核算到户的原则，按照竣工决算具体分配维修资金，并计入各业主的详细账户。住宅专项维修资金是业主的共有资金，但很多业主或业委会不知道这个账户的管理情况。当一些物业公司进行维修时，他们很少公布维修所需的实际价格，业主也没有一个完整的渠道来了解他们使用了多少维修资金。

小区物业安全管理方案

要彻底解决社区安全隐患，首先要提高社区物业的责任感。有关部门要组织各种学习宣传，提高相关人员的思想认识。加强对社区管理的监督，经常检查是否在消防通道上设置禁止停车标志，是否配备应有的消防设施，注意消防通道是否畅通，看火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、烟雾排烟系统、应急广播、应急照明等安全设施是否完善。建筑高度超过100米的高层建筑应设置避难层，这是专门为消防安全设置的疏散避难层。避难层的防烟楼梯应分开，同一层错位或上下层断开，但人员必须通过避难层上下，使人们在遇到危险时安全逃生。谭庆德认为，社区的公共安全风险在很大程度上与社区规划有关，一切都是预先建立起来的，所以我们应该在社区规划中做好人车分流。此外，社区限速标志应明确提示，保安应加强这方面的管理；及时维护社区基础设施，下雨时设置防滑垫，及时更换健身器材损坏；社区小池塘设栏杆；夜间保安应加强巡逻等。此外，社区物业应加强业主的安全宣传，使人们认识到安全的重要性，提高自身的培养质量，严格做消防通道不停车，车辆进出社区慢，通过社区幼儿园应注意避免学生等。

目前，要加强城市住宅小区物业企业管理，引入市场竞争机制，培育物业管理市场的微观经济主体。缺乏竞争机制和物业管理市场体系尚未真正建立，是城市住宅区物业管理效果差的重要原因。因此，在完善法律法规的前提下，解决物业管理领域的混乱，最根本的是改变市场竞争不足的现状，促进物业管理服务质量的提高。可以考虑实施物业管理企业资质等级申报评价制度，提高物业管理企业的准入门槛，如物业管理企业的资质认证管理和物业管理企业的定期评价。引入市场竞争机制，明确物业管理招标的基本要求和操作程序，使参与者有章可循。

除加强管理外，有关部门还应考虑完善相应的法律法规，加强行业监督，明确业主、行业委员会和社区物业管理企业的权利和义务。尽快完善我国物业管理法律体系，理顺当前物业管理领域的各种关系，处理各种关系 ** 根本途径。陈芳华建议：首先，涉及物业管理的法律法规应由国家直接立法。第二，在物业管理领域的一系列法律法规中，应明确界定房地产开发商的权限、业主权益、行业委员会的成立和经营、物业管理公司的责任和义务。三是尊重业主和物业管理企业的自治意义。在相关法律法规的调整下，业主和物业管理企业最终必须在合同法的框架下明确业主与物业管理企业之间的权利和义务。只有这样，社区物业管理才能走上健康发展的轨道。