小区物业服务管理实施方案

随着住房的商业化，物业公司与业主之间的矛盾 ** 越来越多的社区最初是业主，业主支付物业管理费，邀请服务人员。然而，由于物业公司存在诸多问题，目前的情况引起了业主的不满，但业主无法成为主人。为有效加强社区物业管理，努力建立适合城市管理水平的新物业管理机制，需要制定并实施相应的管理计划。以下是小区物业服务管理实施方案的详细介绍。

小区物业服务管理实施方案

一、指导思想 以科学发展理念为指导，围绕生活质量城市目标，坚持解放思想，敢于第一，按照政府领导、企业和公众参与的要求，促进旧住宅物业管理扩大质量，建立适合杭州经济社会发展水平的住宅物业管理服务模式，努力提高人民生活质量。

二、主要目标 总体目标:力争20xx年底，杭州市(包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区，以下简称五城区)实施庭院改造和危旧房改造后的住宅小区(约3000栋房屋，建筑面积约1000万平方米，约13.2万户)基本实现物业管理全覆盖。未纳入庭院改善和危房改善的住宅小区，根据实际情况进行物业管理改善，逐步建立低收费、广覆盖、补贴的物业管理长效机制，提高物业管理服务水平。 具体目标：在改善旧住宅区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，努力实现八，即物业管理室、公共清洁、有序维护、停车管理、设施维护、绿化维护、道路维护、维护管理。 具体目标：在改善旧住宅区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，努力实现八，即物业管理室、公共清洁、有序维护、停车管理、设施维护、绿化维护、道路维护、维护管理。

三、实施范围 旧住宅小区和零星住宅小区同时满足以下条件： 1.1999年前建成； 2.房屋标准成套； 3.专业物业管理尚未开展。

四、基本原则 1.坚持属地管理。要充分发挥当地街道办事处(乡镇政府)和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。 2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改造和危房改造，尚未实施专业物业管理的住宅小区，重点建立已完成庭院改造和危房改造项目的老住宅小区日常物业管理长效机制。 3.坚持软硬共建。建立健全日常物业管理机制，实现建管并举。4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程与庭院改善工程紧密结合。旧住宅小区实施危旧房改善工程和庭院改善工程，应结合物业管理改善工程的要求，改善住宅小区硬件设施，完成危旧房改善和庭院改善，促进物业管理改善，避免重复施工影响居民生活。5.坚持业主的参与。重点关注业主和居民的共同参与，认真落实项目中的四问四权，确保业主和居民的知情权、参与权、选择权和监督权，明确业主和居民共同管理社区的义务和职责。

五、实施步骤

1.调查计划阶段。xx年6月底前，完成机构建设、五城区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制定和规划安排。

2.全面推进阶段。20xx2011年7月至2011年底，全面推进五城区物业管理改善项目，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善、物业管理改善项目推进的原则组织实施xx年完成100万平方米，200万平方米xx2011年完成500万平方米，400万平方米，累计1000万平方米。

3.对未列入庭院改造或危旧房改造计划的其他旧住宅小区或零星住宅，住宅小区改造和物业管理改善项目每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜实施。

六、改进措施

(一)完善硬件配置。

1.已纳入庭院改造和危房改造计划的住宅区，除完成原改造任务外，还应按照物业管理改造项目的要求，同时完成住宅区物业管理所需硬件设施的配置和改造。在本计划出台前，已完成庭院改造和危房改造项目的住宅小区，市庭院改造办公室或危房改造办公室应根据物业管理改造项目的要求，通过回顾检查和填补空白，进一步完善硬件配置。新增硬件配置的具体任务如下： (1)划定物管区域。在住宅区设置围墙，形成相对封闭和独立的物业区；零星住宅和小型住宅区可以根据当地情况合并为物业管理区。

(2)建设特殊设施。包括小区房屋单元防盗门、小区电子监控器安装、小区消防等设施设备检查维修。

(3)配备物业管理用房。社区物业管理用房补充配置，有条件的话，要按总建筑面积5‰物业管理用房暂时不能配置的标准配置可以通过租赁、借贷等方式临时过渡。

2.未列入庭院改造或危房改造计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定资金实施物业管理改造项目，市物业改造办根据住宅小区实际情况，因地制宜、有选择地组织实施。社区改造和硬件配置的主要内容如下:

(1)新配置。同样纳入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新配置。

(2)环境整治。包括社区道路平坦、汽车停车位划定、自行车棚(库)整理、绿化整理、公共照明配置完善等。

(3)房屋改造。包括屋顶等公共部位的维修整理(含平坡)、立面整治、走廊粉刷、管道序化、危房维修等。

(4)公用事业管网整治。包括社区自来水、电力、燃气等公用事业管道设施的基础改造。

(二)建立物业管理机制。

在改善住宅区硬件设施的基础上，引进物业服务企业实施专业物业管理，或委托当地街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站组织实施社区准物业管理，建立住宅区物业管理的长期机制。

1.确定管理模式。

街道办事处（乡镇政府）应当在硬件设施改造改造项目完成后一个月内完成居民意见征求，确定社区管理模式。部分旧社区（或零星住宅）因特殊原因未进行改造或硬件配置改进的，应当经当地街道办事处（乡镇政府）确认批准后接受。

征求居民意见的组织形式、服务内容和相应的收费标准，以家庭为单位（一个独立的产权单位为一个家庭），以书面形式进行，并通知居民专业物业管理和社区准物业管理。社区1/2以上居民选择专业物业管理的，街道办事处（乡镇政府）委托社区居委会在两个月内组织社区居民召开业主大会，成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选择物业服务企业；选择专业物业管理的居民人数少于1/2的，采用社区准物业管理模式，街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务站在两个月内组织建立日常物业管理机制。

2.实施物业管理。

(1)社区准物业管理。社区准物业管理由社区公共服务工作站组织。可聘请清洁、秩序维护人员负责社区日常管理，或统一委托物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为社区居民提供基本服务，包括公共区域清洁、社区安全秩序维护、停车秩序维护、公共设施维护、公共绿化维护、社区道路维护、住房公共维护管理服务，并由社区公共服务站按照杭州社区物业管理服务费管理办法向居民收取一定的服务费。社区公共服务站收取和使用社区公共道路停车、物业管理房屋等经营收入，作为社区物业管理资金，弥补社区管理资金的不足。社区公共服务站收取和使用社区公共道路停车、物业管理房屋等经营收入，作为社区物业管理资金，弥补社区管理资金的不足。

（2）专业的物业管理。专业业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选择专业物业服务企业进入社区进行专业物业管理，双方签订物业服务合同。受聘物业企业应当按照《物业管理条例》和《物业服务合同》的规定，提供专业的物业管理服务，并按照合同向居民收取物业服务费。

七、资金政策

1.硬件配置工程纳入庭院改造和危险改造工程实施的，其硬件配置工程费用纳入庭院改造和危旧房改造工程专项资金。

2.硬件配置项目纳入物业管理改善项目实施的，硬件配置项目费用纳入物业改善项目专项资金。资金承担方式如下：

（1）道路平整、雨污管道改造及收水口设置、照明休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等涉及环境整治的内容，以及电力上改下项目的土建费用，由市、区财政根据项目决算结果按1:1解决。

（2）房屋改造所涉及的平坡、立面、走廊等房屋公共部位的改造费用，由产权单位按照谁拥抱孩子的原则承担；承担困难的，由产权单位向区政府提出申请。经区政府审核并报市物业改革办公室批准后，市、区财政按项目决算结果1：1支持。 市、区两级财政根据工程决算结果，按1:1配套解决直管公房、房改房、无产权单位的房屋整治费用。

(3)弱电杆线上改下和合杆序化梳理所需费用由各产权单位按照谁家孩子谁家抱的原则承担；电力杆线上改下的电气配套费和一户一表改造费由市电力局承担；管道燃气建设(改造)费用由市燃气集团承担；除居民按规定缴纳的相关费用外，自来水一户一表改造费用由市水业集团承担。

（4）原则上，物业管理改进项目免除项目涉及的绿化补偿、道路占用挖掘和市政项目需要的综合管道的费用。项目实施单位必须按照有关部门的要求，按照有关标准进行绿化恢复和道路修复。

3.住宅小区日常管理长效机制建立后，市、区财政将按1:1支持减免补贴和社区公共服务站物业管理人员岗位补贴所需资金。

八、保障措施

1.建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织领导。领导小组设办公室(设在市房管局)，具体负责物业管理改善项目的组织、监督和政策制定。各区政府及其街道办事处（乡镇政府）应当建立相应的组织机构，负责实施辖区内物业管理改进项目的具体工作，协调相关问题。各级建设、规划、住房管理、民政、公安、城市管理、城市管理执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质量监督、消防等部门依法开展住宅物业管理。

2.实施资金保障。物业管理改善专项资金纳入年度财政预算，具体使用规定另行制定。各级财政应确保资金的配套实施，并实施全过程跟踪审计。加强资金使用管理，以审计结果为最终决算依据。

3.加大支持力度。居民区实行准物业管理的，原绿化、市政等资金补贴和优惠政策保持不变，服务人员岗位补贴按社区准物业管理社区规模设置；建立物业管理，完善考核机制，奖励考核优秀的单位（个人）；居民区贫困人口无法支付物业服务费的，社区无异议后减水、电、卫生等公用事业单位委托管理单位统一收费的，严格执行价格部门批准的收费标准，并支付管理单位的专项委托费。社区公共服务站统一委托物业服务企业提供社区准物业管理，补贴和优惠政策保持不变。社区公共服务站统一委托物业服务企业提供社区准物业管理，补贴和优惠政策保持不变。

4.加强评估和监督。物业管理改善项目应当按照市、区、街道（乡）、社区四级联动机制的原则，建立市、区、区、区、区的联动机制。市政府应当与各区、市有关单位签订目标责任书，实施年度目标考核，制定具体的考核办法。

5.加强舆论指导。各有关部门应加强对物业管理改进项目的舆论宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，了解物业管理行业运营的基本规则和标准要求，配合社区物业管理。

以上是社区物业服务管理实施计划，物业知识介绍！合和社区计划利用大数据和高科技手段赋予物业公司权力，致力于建设和谐社区，消除物业行业发展过程中遇到的瓶颈，有效提高业主满意度，促进物业行业健康快速发展。