【编者按】
在物企IPO在浪潮下，他们仍然是隐形房地产企业背后，或积极规划，或储蓄深度培育。他们的规模几何，谁是股东？乐居索隐形物业企业的成长故事。本期关注伯恩地产。
乐居金融 邓新妮
所有券商都进入市场，市盈率应该是25到30倍。如果没有意外，预计明年6月30日上市。在去年10月的一次采访中，三盛地产集团总裁冯金义透露了伯恩地产的上市计划。
伯恩地产的上市进程离预期还有五个多月。
去年12月31日，伯恩地产增加了对外投资，并将三盛集团旗下的龙岩沁鑫物业服务有限公司纳入其指挥。之后，增加投资的行动不多。
11月24日，属于三盛集团的伯恩地产安盛地产股份比例从70%增加到80%。这是继2017年入股后，持股比例再次上升。
20182000年从新三板退市后，伯恩物业从内到外进行了一些调整，更名、增资、扩大股东。伯恩物业是否准备好上市？能否按照预定计划顺利进入市场？
林荣滨最终收入下降30%
按照原计划，今年将是伯恩地产二次上市。
在商业领域，兄弟并不少。和景泰富有的孔氏兄弟，雅居乐的陈氏兄弟，现在以房地产为主营业务的三盛集团，早年的基业也是林荣东和林荣滨两兄弟打下的。
2013年9月，两兄弟将地产板块上市主体三盛控股（02183.HK）进入香港证券交易所。四年后，我们共同将物业板块送入新三板。然而，在新三板不到两年的时间里，我们于2018年8月退出。也正是在今年，伯恩地产迎来了新的变化。
首先是大股东的变化。新三板退市后，伯恩地产有福建门口网络科技有限公司(以下简称门口科技)、厦门伯盛投资合伙企业(有限合伙)(以下简称伯盛投资)、上海第丰投资管理中心(有限合伙)、何祥文三位直接控股股东。
退市4个月后，伯恩地产大股东家门口科技从名称、企业类型、成员、股东等方面进行了换血调整。类型由股份有限改为有限责任，更名为福建家门口网络科技有限公司；林荣斌将49%的股权交给他人，然后交出实际控制人的位置。
20182012月，早年离开伯恩物业的杜早治空降到家门口科技，持有49%的股权，成为家门口科技的实际控制人。林荣滨的持股量从90%下降到41.1%，剩下9.9林荣滨妻子程璇持有%。
因此，伯恩物业的实际控制人从林荣斌转变为杜早治，伯恩物业的内部调整也不小。2019年8月，其名称、地址和业务范围发生变化。名称由福建伯恩物业管理有限公司改为福建伯恩物业集团有限公司
林荣斌还扩大了伯恩地产的股东阵容，从原来的四方持股增加到现在的五方持股。2020年5月，漳州科百汇企业管理咨询有限公司(以下简称科百汇管理)成为伯恩地产股东。乐居财经从工商资料了解到，科百汇管理是员工持股平台，现由简志松和张旭初持股，均属于三盛集团。
伯恩地产目前拥有科技、伯盛投资、第丰投资、何祥文、科百汇管理五名控股股东。62.1%、17.8%、9.9%、8.9%和1.3林荣滨的最终受益股份从2018年的65%降至2020年35.5%，还是最多的。杜早治受益。30.5%、何祥文受益8.9%，分列后。
第二条增长曲线？
2022年，三盛地产将冲击双千亿目标，除传统房地产开发领域外，正在规划新的增长曲线，物业就是其中之一。
伯恩地产将成为三盛集团未来业绩的第二条增长曲线。林荣斌并没有掩饰他对房地产行业的信心。从冯金义去年透露的25到30倍的初步估计来看，市场对伯恩地产的发展潜力也更加乐观。
在新三板退市的过去两年里，伯恩地产并没有停止资产扩张。据乐居财经不完全统计，自2018年8月以来，伯恩地产投资了10家新公司，退出了一家公司。在新投资中，福建的公司比例最大。
随着精细管理和利润水平的逐步提高，三盛管理和盈利能力的逐步提高，三盛的物业板块已经开始走上康庄大道。
202010月，冯金义在一次采访中说：今年的利润应该是几亿。并再次强调，这个利润水平是完全真实的，没有任何包装。
根据2017年年报，收入同比增长30.35但净利润只增加%4.99%，出现了增收不增利的情况。2016年和2017年，伯恩物业分别收入1.6亿和2.1营业成本来自亿1.1亿增长到1.6亿，占收入74.6%。毛利率方面，2016年31.67%下降到2017年25.39进一步压缩利润。
20162017年和2017年，伯恩地产连续两年净利润低于1600万，增速不足5%。三年来，利润增长近1亿，增长近500%。
规模除利能力，规模也是检验物资企业实力的重要关卡。
去年10月，冯金义表示，伯恩地产很早就开始了规模增长。目前，合同签订面积1亿平方米，管理面积超过5000万平方米。根据官方网站，伯恩地产已进入全国40多个城市，管理400多个项目，管理面积超过7000万平方米。
根据克而瑞发布的《2020年中国物业服务企业管理规模清单》TOP100》，伯恩地产管理面积4800万平方米，百强物企排名38；合同面积7600，50强物企排名第32。
重金奖励25位高管
林荣滨两兄弟用了几十年的春秋时期，从塑料瓶盖开始，到几千亿房企落成。
2020世纪末，北京、粤商、闵、渝企等房地产派系出现在房地产企业的江湖上。回到福建的林兄弟也抓住机会成功赢得了四块土地。伯恩地产也在母公司转型中悄然诞生。2005年，它正式破土，成为房地产的一员。
林荣滨在商海摸爬滚打了20多年，从底层到高层的滋味他尝了尝，陪他一路打下江山的功臣自然不会亏待。
敢用人，愿给钱是业内人士对林荣滨的评价，对物业的重视，对高管的珍惜，他也拿出股份进行激励。
20142000年，何祥文作为伯恩地产的高管，首次进入公众视野。他接替杜早治成为法定代表人，也成为伯恩地产唯一直接持有个人股份的高管。当时，伯恩地产有福建门口网络科技有限公司（以下简称门口科技）、厦门伯盛投资合伙企业（有限合伙企业）、何祥文三位直接控股股东。
杜早治一直为三盛集团效力，2016年离开伯恩地产，2018年回归。虽然他只保留了投资者的身份，但他现在有30%的股份受益。
除何祥文和杜早治外，林荣滨还奖励其他高管。伯恩地产第二大股东伯盛投资成立于2016年。事实上，它是为实施股权激励而建立的员工持股平台。林荣滨持有56%的股权，第二大股东是叶冬天，持有9%的股权。
简志松和张旭初也在伯盛投资的25名员工持股名单中。伯恩地产去年新增的股东科百汇管理也由两人持有。如果仅从伯恩地产的股东持股计算，林荣斌总共提出了一份合同27.95股份封赏高管%。
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