中国小康网 独家专稿
文|《小康》·郭旭，中国小康网记者
旧社区物业管理是社区居民的担忧，也是现代城市和社区治理的主要心脏病。
图片/hellorf
有建筑和庭院，但混乱；有房子和汽车，但没有管理，这是大多数人对老社区没有物业管理的印象。社区治理是一个难题，老社区没有物业管理的缺点尤为明显。
同时，没有物业，也没有人管理。有了物业，居民不满意，不交物业费……随着经济社会的发展，居民对物业管理服务水平的要求越来越高，老社区的物业问题 ** 投诉也在逐年上升。
面对僵局甚至激烈的冲突，如何解决旧社区的基层治理问题已成为地方政府必须面对的城市治理问题。
失管小区乱象丛生
《小康社会》杂志和中国小康社会网络记者通过官方数据了解到，在中国城市，10年以上的旧社区占城市住宅社区的一半以上，大部分建于20世纪80年代末和90年代初。由于历史、规划等原因，旧社区存在诸多问题，严重影响了居民的日常生活。
近日，《小康社会》杂志和中国小康社会记者走访了长春的几个老社区，发现这些社区的基础设施普遍陈旧，导致电力、供水设施老化、供电过载、停水频繁、消防设施建设不达标、火灾隐患突出、排水设施不能满足排水需求导致污水溢出等一系列问题。
在长春市宽城区东田青年城社区，由于物业公司不能尽职调查，业主委员会解雇了原物业公司。社区业主郑军说，一些老年人经常收集一些废弃的水瓶、报纸和纸箱来卖钱。现在社区里到处都是垃圾，道路破旧，消防设施基本失灵，安全风险也很大。
目前，东田青年城社区行业委员会要求更换新的物业公司，有三家公司参与招标，但由于各种原因未能达成合作，社区管理仍处于瘫痪状态。
据了解，东田青年城社区已建成10多年，现有居民4000多户。社区的许多业主表示，他们希望行业委员会能够选择一家合格的物业公司来管理社区。我们的想法很简单，就是找到一家正式的、真正为业主服务的物业公司。如果所有的服务都能达到标准，我们愿意按时支付物业费。为什么要找到一家我们满意的物业公司会这么困难呢？
东田青年城社区的情况并不孤单。促进社区文明管理是改善城市管理的重要组成部分，但没有物业社区一般规划落后，基础设施严重缺乏，环境脏、乱、差等问题，严重影响了城市的整体形象。记者调查得知，旧社区管理问题没有物业管理，引起了相关部门的高度关注。
据了解，大多数老社区都建在福利住房分配时代。住房制度改革后，原产权单位不再管理，或原产权单位破产，低迷无法管理。也有一些没有物业社区，由于建设时间跨度大，基础设施原规划建设标准低，配套设施不完善，缺乏维护管理。例如，缺乏安全防盗、消火栓、灭火器等安全设施，共用照明线路一般老化，道路不均匀，灯不亮，下水道、化粪池堵塞，无绿地或严重绿化不足等。
此外，居民对物业管理的态度也存在一些问题。部分无物业社区居民物业管理消费意识薄弱，支付能力有限，只要不支付，如何管理，不愿接受物业管理提供的有偿服务；部分社区居民占用公共资源，抱怨环境差，不愿支付卫生和公共安全费用，提高管理水平；部分居民对物业管理缺乏了解，物业管理只是一个简单的门，导致社区治理问题。
基层探索遍地开花
多年来，各地一直在探索解决旧社区物业管理问题。
在广东，2019年9月29日，惠州惠民空间社区改造项目麦迪新村示范点启动，意味着旧社区微改造项目正式启动。
麦迪新村位于惠城区麦迪社区，是一个著名的老社区。自1992年以来，已有20多年的历史。由于历史原因，社区公共文化服务设施不足，活动空间小。
经过两个多月的改造，小区的面貌焕然一新。据悉，麦迪新村“惠民空间”项目由某公益基金会资助并实施改造，由惠民社工服务中心进行前期的调研评估以及后续的社区文化的打造和挖掘，坚持“政府主导、社会协同、公众参与”的思路。
惠州市民政局局长刘巧辉表示，将进一步扩大惠民空间试点范围，根据社区和群众的意愿，每年改造一批旧社区。到2022年底，改造将努力覆盖全市所有合格、有需要的旧社区。
在浙江，自2014年以来，绍兴越城区北海街开始探索和实践以街道和社区为服务主体的非营利性准物业管理模式，积极解决失控和旧社区治理困难。
我们走廊的门禁系统有一些故障。请帮忙修理……最近，住在北海街西湖新村社区的吴强（笔名）来到社区准物业管理办公室寻求帮助。在写下信息后，工作人员联系了维修大师，第一次进入走廊解决问题。
所谓‘准物业管理’，就是由街道牵头成立企业物业服务公司，安排一名团队成员和四名工作人员专门负责。北海街道办事处建设管理办公室工作人员林海峰负责街道社区各自设立的物业分公司的统筹管理。各分公司实行不盈利、不补贴街道的物业服务模式。在社区管理人员的统筹规划下，聘请工作人员，为社区居民提供清洁、秩序保护、安全、绿色保护等服务。
在河北，鉴于老社区规模不大，物业公司不愿意接管问题，邢台将老社区零，无人管理、无人清洁、无人维护相邻老社区，包装由物业公司管理，在清洁、秩序维护、维护等方面实现资源共享。
此外，一些地方政府还支持旧社区的无管和失控现象。例如，南京市栖霞区在全区9条街道设立了物业公司，托管全区153个旧社区和59个经济适用房社区，覆盖全区住宅社区总数的70%。
然而，在物业引入后，许多社区仍然存在问题。记者调查发现，一些旧社区引入物业后，管理经营仍存在困难，如业主委员会比例不高，物业费面临价格难以提高、收集率低等问题。
随着物业服务质量要求的提高，管理成本相应增加，物业费用的提高已成为一些老社区的突出矛盾。有些社区很小，甚至只有两三栋建筑。许多居民对物业服务不满意，拒绝支付物业费，导致物业管理公司入不敷出，全年亏损。上海一家国有物业管理公司的负责人遭受了巨大的痛苦。
河北衡水方舟物业服务有限公司总经理吕燕表示：物业费不增加，反过来又影响物业服务质量，形成恶性循环。，许多老社区居民缺乏服务支付理念，这使得一些社区的物业管理难以持续。
改造社区和后期维护肯定会增加费用，钱从哪里来是个难题。
南京市物业办公室副主任童龙生表示，由于目前市场发展不完善，国家相关政策不完善，一些旧社区的管理问题仅通过市场难以解决，政府仍需要支持。南京市栖霞区住房和城乡建设局物业部主任李秀东表示，公益物业公司支持后，当地旧社区和经济适用房社区的物业费为每月每平方米0.4元，其他社区一般每平方米1.9元左右。
为鼓励老小区引进物业管理服务，石家庄对主城区老小区新引进物业管理实行财政补贴，第一年补贴0.3第二年补贴元/平方米0.2第三年补贴元/平方米0.13年后退出元/平方米。
许多受访的物业企业和一些街道负责人认为，旧社区的改造和维护需要投入大量资金，政府可以在短期内提供一些特殊补贴，但从长远来看，居民也需要提高对物业服务价值的理解，通过法律、开放、居民协商合理提高物业费，督促物业公司提高服务水平，让居民生活更方便、更舒适。
多措并举，去心事解决心病
北京义联劳动法援助研究中心主任黄乐平表示，旧社区管理问题真实反映了公共住房管理中的资金、物业、服务等问题。深层次的原因是缺乏法律和政策。现行法律制度主要围绕住房商业化设计，如《物权法》、《业主会议指导规则》、《物业管理条例》等有关规定。
黄乐平认为，从长远来看，解决旧社区的物业问题不能依靠权宜之计，而是需要根据实际情况实施新的物业管理模式。首先，有必要加强指导和教育，建立社区所有者花钱购买服务的意识，这是解决社区物业管理问题的基础。二是有必要动员街道、业主单位和爱心企业共同参与，解决社区由于历史原因无法获得维修基金提供的服务问题。第三，政府正在改变其工作理念，从过去的做法转变为指导居民自治的平台。居民充分协商达成共识，选择合适的管理模式和公司，是解决问题的可持续途径。
旧社区管理不仅是社区居民的担忧，也是现代城市和社区治理的主要担忧。全国人大代表、邢台大学教授陈凤珍对旧社区改造进行了专项调查。在她看来，河北省邢台市桥东区推出的共享管家机制值得借鉴。
为破解老旧小区管理难题，邢台市桥东区创新推出了“共享管家”机制，将地理位置接近的小区一并引入物业服务，在保洁、秩序维护、投诉、维修等方面实现资源共享，提高管理成效，目前这种模式已经在邢台190个老旧小区进行了推广。
陈凤珍认为，共享管家模式巩固和提高了转型效果，实现了旧社区外观水平和内涵的双重改进，使旧社区真正内外修复，更宜居。
她建议，在旧社区改造过程中，政府不应全力以赴，而应树立以人为本、共建共享的理念，引导居民积极参与，多征求意见、科学论证、民主自治，努力推进精细管理。
(中国小康网 独家报道小康网)
本文于2020年9月下旬刊登在《小康》上
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