物业服务方案

                                               

物业服务方案是物业服务企业在确定参与招标活动，拟接管项目时，组织相关人员在对拟接物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上制订的，是技术标的重要组成部分。

   

招标活动需要准备招标文件，也称为招标文件。招标文件一般由投标函、投标报价表、资格证书、物业服务计划、招标文件要求提供的其他材料组成。常见的方法是将招标文件分为商业文件和技术文件：

   

商业文件，又称商业投标，主要包括：公司简介、公司法人地位及法定代表人证明、招标报价及招标文件要求提供的其他信息。商业文件要求投标人根据招标要求和行业标准真实反映企业的情况和详细报价。

   

技术文件，又称技术投标，主要是招标人要求的物业服务方案和其他技术资料。由此可见，物业服务方案的质量对获得投标项目的重要性。

   

物业工作者应该如何编制一个好的物业服务计划？本文从实际操作的角度分析了物业服务计划中存在的问题和注意事项，并鼓励同行。

   

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物业服务计划编制的常见问题

   

1.盲目抄袭，不了解物业服务方案要求的内涵。

   

2.语言不简洁，组织不清，重点不突出。

   

许多物业服务方案越来越趋向于冗长，没有重点，哪些详写，哪些略写，哪些是重点表述，哪些是一笔带过不清楚。本来一句话可以表述明白，非要大半篇的文字。有些服务方案更陷入概念炒作、概念堆砌，概念重复描述等问题。标书需要语言简练、准确，条理清楚，表述重点突出。

   

例如，物业项目整体实施什么样的服务模式，一家公司在编写时写道：通过对项目的初步了解，我们将以创建高质量的物业项目为目标，改进项目和物业公司品牌为起点，提供管家服务模式。另一家公司采用相同的服务模式，但写数千字，表达不清楚，玩文本游戏，从传统的物业管理企业实践和当前实践，反复描述一个概念，比较内容甚至自己。

   

3.了解物业服务方案的共性内容和个性没有区别。

   

各类物业的物业服务方案既有共同内容，又有个性表达。然而，目前行业中存在的广泛问题是对物业服务方案缺乏共同认识和个性分析，即对建筑本体的个性、业主和物业用户的特点、项目经理的操作规范性不强。他们中的大多数人来管理不同的项目，这使得跨项目类型的管理更加困难。

   

由于共性，许多人在编制计划时试图节省麻烦和剽窃，以物业服务计划的共性取代个性，忽视不同的物业公司、不同类型的物业、不同的项目和业主群体，这也是物业计划质量低、相似的主要原因之一。

   

4.方案针对性差，引用物业服务标准不当。

   

有些人编制物业计划不是基于项目现场调查、详细、明确的检查、评价，不根据物业状况、业主特点、使用特点，不综合考虑建筑本体、设施设备、绿化、交通规划、安全要求、消防要求等，有针对性地制定每项服务内容。但为了节省麻烦，直接复制或根据现有的经验关闭门。

   

不同资质的物业服务公司，不同类型的物业，执行不同的服务标准。根据物业公司实力提出的质量目标，应符合拟接管物业的类型，如国家物业管理示范建筑标准和评分规则，部分物业公司计划接管住宅项目，应用其他建筑计划，结果承诺的质量目标不达到。

   

5.盲目模仿，未认真研究招标文件，导致方案缺项。

   

模仿不是剽窃，模仿是为了改善创新，先模仿，然后创新。模仿是对方案结构的模仿，而不仅仅是改变自己的方案，有些人甚至没有改变头，也有公司的名字，报告方案，会出现北京房地产公司计划有深圳房地产公司名称的笑话。

   

物业服务计划应根据物业招标文件的要求编制。一些招标文件对项目有特殊要求。例如，一些招标文件规定，以下项目不在本次招标的物业费范围内：消防系统的定期检查和维护；中央空调管网的清洁和主机的定期维护；变电站年检；安全监控系统定期维护；灭火器维护；电梯维护和年检；给排水维护和管道清洁。因此，在计算项目成本时，上述内容不计算。一些招标文件没有这样的规定。如果原招标文件的要求不明确，盲目复制方案将导致物业服务成本计算严重偏离实际情况。其他招标文件规定，办公室物业应提供会议服务标准，而房屋没有此服务内容。因此，一家物业公司也复制了它。

   

一个好的物业服务方案至少要满足以下三个要求:

   

一是符合招标要求；

   

二是满足物业项目管理的实际需要；

   

三是充分体现物业公司的服务特点和管理优势。

   

   

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编制物业服务计划的要求和注意事项

   

1.制定物业服务计划，必须严格按照招标文件的要求，关键是不能缺失或遗漏。特别是，招标单位感兴趣的问题不能避免。响应招标文件的实质性要求和条件，如内容、格式和投标报价，并符合招标文件中物业管理服务需求的规定。

   

2.在制定物业服务计划时，必须分析拟接管物业项目的性质、类型和基本情况，如地理位置、周边环境、占地面积、建筑面积、建筑数量、楼层数量、建筑结构特点、配套设施设备、居民基本构成、验收交接等。了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件对物业管理服务的利弊，根据拟接管物业的基本情况和特点制定是否存在不符合物业管理要求的问题；分析项目本身的项目管理重点、管理难点和有针对性的管理措施。

   

3.该计划的内容必须符合《中华人民共和国招标法》、《物业管理条例》、《物业管理招标管理初步暂行办法》和地方政府的有关法律、法规和政策。

   

4.该计划的内容必须满足招标人（或业主）的需物业公司必须履行管理模式、服务承诺和质量目标。在方案中，应特别说明物业公司的管理特点，是否与接管项目相匹配，如何匹配，突出自身企业的管理服务优势。

   

5. 在计算成本时，必须按照招标文件规定的项目进行计算，不得遗漏项目。请注意，招标文件规定了奖励制度或干燥制度。奖励制度应避免制定增加成本投资的计划，以获得利润。干燥制度应注意制定影响服务质量的计划，以控制业务风险。

   

6.物业服务计划的编制必须明确项目管理服务的总体范围、服务内容、质量标准、保证措施、运行模式、工作流程、组织结构、信息反馈处理机制等。

   

7.物业服务计划的编制不仅要掌握其共同内容，还要明确其个性问题，不仅要满足招标文件的要求，符合拟接管的物业项目，还要匹配自身物业服务企业的管理和服务能力。这样的计划是一个很好的计划。